CEPAC – Certificado de Potencial Adicional de Construção
O que é o CEPAC?
O Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC) é um tipo de valor mobiliário destinado a arrecadar fundos para operações imobiliários e com o objetivo de aproveitamento de áreas que possam oferecer maior qualidade de vida para a população.
A definição do produto pode parecer um pouco técnica, mas basicamente é uma forma que existe atualmente de financiar o uso de áreas nas grandes cidades para a construção de espaços habitacionais. O CEPAC foi criado no final da década de 1990 com o intuito de promover melhorias em áreas urbanas.
Em resumo, existem diversos participantes do processo como as construtoras (que serão responsáveis pelo processo de uso da área para as edificações), a população (que vai usufruir do espaço direta ou indiretamente), os investidores dos valores mobiliários e, claro, a própria prefeitura.
Como funciona o CEPAC?
O processo do CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construção) é relativamente simples, mas costuma gerar dúvidas. Tudo começa na necessidade de melhorias de infraestrutura, algo comum nas grandes cidades, onde o crescimento é acelerado e, geralmente, não planejado.
No entanto, ainda que identifique essa necessidade de melhorias, nem sempre a prefeitura possui recursos em caixa para investir na estrutura da cidade. Neste caso, ela pode recorrer aos investidores — justamente o que é feito via CEPAC.
Desta forma, o que a prefeitura faz é converter o custo das intervenções e das melhorias em títulos de dívida. O valor do Certificado de Potencial Adicional de Construção é determinado por metro quadrado e é atrelado ao objetivo do investimento. Ou seja, os recursos não podem ser utilizados para outra finalidade que não seja a construção adicional prometida na emissão dos papéis.
Quais são as vantagens do CEPAC?
A utilização do Certificado de Potencial Adicional de Construção oferece inúmeros benefícios a todos os envolvidos. A começar pela própria prefeitura que, por meio da participação dos investidores, pode entregar melhorias para a sua população.
No entanto, não é apenas essa a vantagem do produto. Para o setor imobiliário, por exemplo, é uma forma de estimular a economia, gerando obras, emprego e demanda. As próprias construtoras, aliás, podem ser compradoras de CEPACs visando aumentar o potencial construtivo de uma área.
Por fim, não podemos nos esquecer da população que, em boa parte dos casos, caba por ser a grande beneficiada do processo. Isso vale especialmente para projetos que contemplem algum tipo de melhoria social.
Como investir no CEPAC?
Apesar de ser um valor mobiliário de interesse público, os investimentos nos Certificados de Potencial Adicional de Construção são oferecidos diretamente na Bolsa de Valores do Brasil, a B3.
Na emissão inicial, o uso é do Mercado Primário, onde a prefeitura compartilha o CEPAC com os investidores para aquisição por meio de um leilão de venda dos ativos.
Posteriormente, os investidores podem negociá-los no Mercado Secundário. O código de negociação é formado por quatro letras seguido do número 11 e finalizado com a letra B, que indica negociações de balcão. O ticker, portanto, será XXXX11B.
Limitações do CEPAC
Apesar de ser uma forma do investidor contribuir com o desenvolvimento social e aquecer o mercado imobiliário, o CEPAC sofre com algumas críticas de especialistas, em especial sobre o direcionamento dos investimentos do ponto de vista de igualdade.
Isso porque, em muitos casos, o investimento não é direcionado a um terreno em si, mas sim a uma região. Assim, pensando em uma forma de minimizar os riscos dos recursos não promoverem melhorias práticas e efetivas para a população, atualmente existem regras que obrigam o uso de ao menos 30% do valor arrecadado para obras de interesse social.