Cédula de Crédito Imobiliário
O que é Cédula de Crédito Imobiliário?
Que o mercado de imóveis é extremamente importante para o Brasil, talvez não seja nenhuma novidade. E é por isso que temos tantos produtos no mercado financeiro para esse segmento, como é o caso da Cédula de Crédito Imobiliário (CCI).
E o que esse ativo representa na prática? Em resumo, trata-se de um título de renda fixa que foi criado pensando em negociações que envolvem dívidas atreladas ao mercado imobiliário. Assim, possibilita-se a negociação de recebíveis em uma negociação de maneira mais simples, gerando liquidez aos ativos.
Não é muito diferente do que encontramos em outro produto do mercado financeiro: os direitos creditórios. Neste caso, uma empresa que possua duplicatas a receber pode "transferir" a sua receita em troca de uma antecipação dos seus recebíveis. A lógica é similar pensando na Cédula de Crédito Imobiliário.
Como funciona a Cédula de Crédito Imobiliário?
Para que fique mais fácil de entender o ativo, vamos a um exemplo prático. Imagine que você seja dono de uma imobiliária e que a sua empresa realize o lançamento de um edifício. Para rentabilizar o investimento, como ocorre tradicionalmente, a sua equipe de vendas vai tentar comercializar os espaços, gerando fluxo de caixa para a companhia.
Acontece que, no mercado imobiliário, as condições de pagamento precisam ser flexíveis. Não são muitas pessoas, afinal, que possuem valores para pagar à vista a aquisição de um espaço com alto ticket médio. Assim, é comum que seja feito um parcelamento, flexibilizando as condições de pagamento, mas também trazendo um prazo mais extenso para o recebimento desse capital por parte da empresa.
É neste tipo de situação que entra a Cédula de Crédito Imobiliário como uma alternativa. A CCI, afinal, permite que a sua empresa, que possui os direitos de receber pela venda realizada, faça um repasse desses direitos, vendendo-os para um terceiro. Assim, há antecipação desses recebíveis, enquanto que o pagamento da parte compradora do imóvel é transferido para o viabilizar dessa operação financeira.
Quais são as principais características da Cédula de Crédito Imobiliário?
Um fato curioso para esse tipo de operação é que a Cédula de Crédito Imobiliário pode ser negociada na B3, que é a bolsa de valores do Brasil. Ou seja, trata-se de um ativo presente no nosso mercado de capitais.
Isso é importante na medida em que oferece um aumento de liquidez ao ativo em relação ao que seria se ele fosse restrito ao mercado de balcão (isto é, negociado diretamente nas instituições financeiras).
Outra característica da CCI é que não há participação da parte devedora no processo. A parte que tem direito aos recebíveis da comercialização imobiliária pode, sempre que desejar, emitir o título para acelerar o recebimento do capital. Já a parte deve seguir com o cumprimento dos seus pagamentos, que serão destinados ao novo detentor dos direitos de recebíveis — ou seja, quem comprar a CCI.
Qual é a rentabilidade da Cédula de Crédito Imobiliário?
Como é comum em títulos de renda fixa, a Cédula de Crédito Imobiliário oferece dois tipos de rentabilidade. São eles:
- Taxa prefixada: neste modelo, a taxa de remuneração de juros para quem adquirir o risco da dívida é acordada no ato da negociação. Mesmo que o Banco Central realize uma alteração na Taxa Selic, ela não afetará os rendimentos do ativo;
- Taxa pós-fixada: por outro lado, caso a CCI adote o modelo pós-fixado, a rentabilidade do papel vai depender da movimentação de algum indexador econômico. Podemos mencionar o CDI e a Taxa Selic como exemplos.
Quais são os riscos da Cédula de Crédito Imobiliário?
Como toda operação de crédito, o principal risco do ativo está associado com a falta de pagamento da parte devedora da operação — que, em tese, não sofre qualquer alteração pelo uso da Cédula de Crédito Imobiliário.
Esse é um ponto que deve ser monitorado pela parte compradora de uma CCI na medida em que, ao contrário dos títulos bancários tradicionais, não há cobertura e proteção do FGC (Fundo Garantidor de Crédito).
