Cap Rate

O que é Cap Rate?

O Cap Rate é uma taxa de capitalização, um indicador muito utilizado na avaliação de imóveis na medida em que ele oferece uma métrica de rendimento sobre o capital investido inicialmente.

Por essa característica, é uma informação especialmente importante para os investidores de fundos imobiliários com foco em geração de renda. Isso porque, como essa renda é gerada por meio de aluguéis, é essencial compreender a capacidade desse fluxo de caixa remunerar o investimento realizado no imóvel.

Como calcular o Cap Rate?

O cálculo do Cap Rate é bem simples. Tudo que você precisa é saber o valor praticado do aluguel com o inquilino do imóvel e, claro, qual foi o investimento inicial no ativo.

A fórmula abaixo resume como funciona o cálculo do Cap Rate considerando o período anual, isto é, doze meses:

Cap Rate = (Aluguel x 12) / Valor do Imóvel

Vale observar que o período anual é o mais utilizado na medida em que ele permite uma fácil comparação com outros tipos de investimentos, como os títulos públicos. No entanto, nada impede que você ajuste o cálculo para outros períodos temporais, lembrando de modificar a quantidade de meses do aluguel para a janela de tempo desejada.

Exemplo de cálculo do Cap Rate

Para que fique mais fácil de entender, imagine um imóvel cuja avaliação fica em R$700 mil e que o aluguel praticado seja de R$5 mil. Assim, podemos utilizar a fórmula do Cap Rate para avaliar a sua taxa de capitalização:

Cap Rate (anual) = (5.000 x 12) / 700.000 = 60.000 / 700.000 = 0,0857 = 8,57%

Portanto, o Cap Rate do nosso exemplo é de 8,57%.

Como usar o Cap Rate para avaliar um imóvel?

Conforme mencionamos, a melhor maneira de avaliar o resultado de um Cap Rate é comparando-o com algum título de renda fixa, mais especificamente os títulos públicos.

E por que os títulos públicos? Pois eles estão entre os mais seguros do Brasil e, portanto, representam a remuneração mínima de juros. Assim, como há maior risco no setor imobiliário, o mínimo que se espera é que a remuneração por meio do aluguel seja superior à taxa de juros praticada no país.

Na data em que esse artigo foi escrito, por exemplo, a Taxa Selic estava fixada em 2% ao ano. Desta forma, o nosso cenário anterior se mostrava bem atrativo, com uma rentabilidade mais de quatro vezes maior (8,57%).

Cap Rate x Dividend Yield: qual a diferença?

Quando o assunto é de indicadores imobiliários, é normal que surja alguma confusão entre o Cap Rate e o Dividend Yield. Embora ambos mostrem o comportamento dos rendimentos, são métricas ligeiramente distintas.

O Dividend Yield, afinal, consiste em avaliar o retorno financeiro do imóvel em relação ao que você investiu para adquirir as cotas de um fundo imobiliário. É, portanto, uma abordagem diferente de analisar o valor total do imóvel, algo que é feito pelo Cap Rate.

Desta forma, podemos dizer que as duas métricas são complementares e podem ser utilizadas em conjunto pelo investidor interessado no mercado imobiliário. Em termos de indicadores, aliás, é sempre recomendável utilizar mais de um para uma tomada de decisão mais embasada.

Vantagens e limitações do Cap Rate

Como um indicador, ele oferece vantagens e limitações ao investidor.

Entre as vantagens, podemos destacar a facilidade do cálculo (a maior complexidade é encontrar as informações, não aplicar a fórmula) e a adaptação ao cenário vigente. Imóveis vagos terão sua métrica prejudicada, apresentando um cenário real.

Já sobre limitações, os principais problemas são a falta de previsibilidade futura (a fórmula não contempla preço de venda futuro ou aumento de fluxo de caixa por reajuste), assim como ignora custos como o financiamento do imóvel.