Área Bruta Tributável – ABL
O que é ABL - Área Bruta Locável?
A Área Bruta Locável (ABL) é um levantamento de todos os espaços disponíveis para locação dentro de espaços comerciais, como os shopping centers, sem considerar no entanto os quiosques.
Além de mostrar o território locável, a ABL levanta também a variação do valor do aluguel, que como qualquer produto responde à lei da oferta e da demanda e serve como excelente retrato do mercado.
Outros fatores que influenciam o diagnóstico oferecido pelo levantamento da ABL é a quantia de vendas mensais, individuais ou globais da empresa, o segmento da loja e o ano em que está sendo alugado.
O responsável por esse cálculo por área de centro comercial surgiu a partir da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce). Considerando o caráter da instituição, de fortalecer e desenvolver o setor, transformando-o em um destaque no setor varejista do país, fica claro que a ABL é criada com o objetivo de servir aos shopping centers, permitindo uma leitura mais precisa das tendências.
Quais são os tipos de ABL - Área Bruta Locável?
Segundo a Abrasce, a Área Bruta Locável (ABL) é dividida por duas categorias: a tradicional e a especializada, que se baseiam na área por metro quadrado e no porte do local.
No tradicional, os terrenos são de porte Pequeno, Médio, Regional ou Mega. E o tamanho do terreno é de, respectivamente, até 19.999 m², de 20.000 a 29.999 m, de 30.000 a 59.999 m² e, por fim, acima de 60.000 m².
Já a especializada está associada aos espaços diferentes do convencional que é visto nos shopping centers, como é o caso dos outlets, espaços temáticos e afins.
No que tange ao porte, há menos categorias quando comparado com a categoria tradicional. São elas: Pequeno, Médio e Grande, cujas áreas são de até 9.999 m², de 10.000 a 19.999 m² e acima de 20.000 m², especificamente.
Para que serve a ABL - Área Bruta Locável?
Como dito, a ABL é usada para facilitar a leitura do mercado de locação comercial.
A ampliação da ABL indica a aceleração do desenvolvimento do setor, enquanto a sua redução, a retração do número de lojistas e/ou da sua capacidade de vender.
Na mídia, manchetes como “Abrasce prevê alta de 380 mil m2 de ABL em 2019 com inaugurações e expansões” (do Jornal Estadual de Minas), mostram como os números da ABL são importantes para o setor, assim como investidores e empreendedores ligados a ele.
Como a ABL - Área Bruta Locável - afeta investidores?
No universo dos investimentos, o significado da ABL é expandido. Isso porque, enquanto para a Abrasce ela se restringe a retratar o setor de shopping centers, para investidores o seu uso principal é para determinação da chamada taxa de ocupação.
A taxa de ocupação relaciona o espaço já locado em um imóvel com a ABL, de modo que quanto menor for o primeiro, em comparação ao segundo, mais “vago” o imóvel está.
Isso significa que, se a área locada é de 500m², mas 1000m² ainda estão disponíveis, a ABL é de 1500².
Entende-se, então, que o imóvel tem taxa de ocupação de 33,3% e taxa de vacância de 66,7%.
E por que saber disso é importante para quem investe? Bom, são essas taxas que permitem a ele identificar se investir em um determinado imóvel é saudável, em especial ao compará-lo com outros da região ou na leitura do setor.
Quando se trata de fundos imobiliários, por exemplo, cada fundo possui a sua própria taxa de vacância e ocupação, que detalha o seu desempenho e a qualidade dos seus ativos.
Observar essas taxas acaba por torná-las excelentes parâmetros para identificar a sua capacidade de gerar rendimentos, coisa que sem a ABL não seria possível realizar.