Taxa de juros e Fundos Imobiliários: entenda qual a relação entre eles

Os fundos imobiliários vinham tendo uma ótima performance até o mês de abril. O IFIX, que mostra uma carteira teórica dos fundos imobiliários e busca refletir a cotação desses ativos, estava subindo 4% até lá.

Após esse período, o indicador afundou e passou a cair com força, sendo que agora está perdendo -5.5% no ano.

Impressionante a volatilidade, não? Parece até o desempenho do Ibovespa!

Mas por que será que um ativo que sólido como um imóvel tem tamanha oscilação em seu preço?

A resposta é que o juro, que é a variável que baliza toda a economia e o preço do dinheiro (lembre-se que o dinheiro também tem um preço no tempo), está por trás desse movimento.

Mas fique tranquilo que você vai entender melhor ao longo desse texto.

Por isso, continue lendo para saber mais sobre:

O que determina o desempenho dos fundos imobiliários
Como os juros impactam os FIIs
Por que do recente desempenho e perspectivas?

O que determina o desempenho dos fundos imobiliários

Já abordamos o assunto de Fundos Imobiliários (FII) aqui e também definimos os indicadores a se olhar para escolher o FII adequado.

Em suma, os indicadores a serem olhados objetivam nos levar a escolher o fundo que receberá o maior aluguel possível. Isso dará ao cotista um fluxo de pagamentos. Isso é o que se chama de variável imobiliária.

O outro determinante que temos para o desempenho dos fundos imobiliários é o assunto de hoje: a variável juros. Vamos verificar como ela afeta os fundos imobiliários.

Como os juros impactam os FIIs

A primeira forma que os juros impactam o retorno dos fundos de investimento é a mesma como afeta todos outros investimentos: através do custo de oportunidade.

A Selic é a taxa básica da economia e você sempre tem a opção de se investir em Selic. Logo, qualquer investimento alternativo tem de no mínimo ter um retorno similar ao da Selic.

A segunda maneira dos juros afetarem os fundos imobiliários é influenciando diretamente o preço da cota. Isso pois o valor do aluguel a ser recebido tem de sempre ser trazido a valor presente (a história do valor do dinheiro ao longo do tempo).

Assim, quanto maior a taxa de juros, maior será o desconto no aluguel, e, portanto, menor será o preço da cota.

Por fim, a terceira via dos juros afetarem esses ativos está relacionada com o que chamamos de variável imobiliária lá em cima.

A variável imobiliária, como frisamos, está relacionada ao aluguel pago, e o aluguel pago por sua vez, está correlacionado com o ritmo de atividade da economia.

Quanto mais aquecida a economia, mais comércios são abertos e a vacância dos empreendimentos imobiliários diminui. Consequentemente o poder de barganha dos inquilinos cai e o valor de aluguel pode ser negociado a um preço mais elevado.

Além disso, muitas vezes o aluguel tem uma parcela variável, atrelada pelo desempenho do comércio. Quanto maior o volume de venda do varejista, maior essa parcela variável do aluguel. Isso também está diretamente relacionado ao nível de atividade.

Ora, a taxa de juros é um instrumento de controle do nível de atividade. Uma Selic menor irá levar a uma atividade mais aquecida. Ou seja, uma Selic menor, irá levar a um fluxo de alugueis recebidos maior.

Pode notar que por todas as vias que indiquei que os juros afetam o retorno dos fundos imobiliários, a relação é sempre contrária. Ou seja, maior os juros, menor o retorno dos FII.

Isso pode ser notado com um simples gráfico desses dois instrumentos:

Repare que em momentos de alta da Selic, o IFIX tende a cair ou se manter em patamar não tão alto. Já em outros momentos de Selic baixa, o retorno do IFIX cresce.

É claro que essa influência varia de caso para caso, uma vez que cada fundo imobiliário tem objetivos e carteiras diferenciadas.

Mas, no geral, é normal observarmos esse efeito e já podemos nos antecipar e nos preparar para caso seja necessária uma proteção para a carteira atual de investimentos.

Agora veja como se deu essa influência, conforme citei na introdução desse texto.

Por que do recente desempenho e perspectivas?

Eu havia dito que o desempenho dos fundos imobiliários está correlacionado com os juros e que os FIIs estavam tendo uma boa performance até abril e depois caíram.

Você pode questionar: “Oras, mas a Selic não se alterou no período. Por que o retorno dos fundos foi ruim?”.

De fato, ela caiu para 6.5% em abril e assim segue desde então (inclusive trata-se do mínimo histórico).

Mas a Selic é apenas uma taxa referencial para a economia, enquanto as demais taxas de juros são livres e variam conforme o mercado precifica. Assim, as expectativas em relação a taxa de juros são importantes.

Bem, o período em que houve a inversão do rendimento dos juros foi marcado por um forte stress que o mercado experimentou.

Teve greve dos caminhoneiros, que elevou a inflação mensal e dólar subindo sem parar.

É claro que isso afetou as expectativas e assim as taxas de juros de mercado subiram.

Os fundamentos do mercado imobiliário vinham em toada de recuperação e com boas perspectivas. Logo, pode-se concluir que o que deteriorou o rendimento dos FIIs foi a variável juros, que inclusive afetou a variável imobiliária.

A taxa de desconto foi maior e, portanto, as cotas passaram a valer menos.

Como a Selic está no patamar mais baixo da história, mas a inflação está controlada, é esperado um aumento dos juros apenas para horizonte mais longo.

O próprio Focus (pesquisa de expectativas do mercado feita pelo Banco Central) projeta isso: Selic estável nesse ano e aumento até 8.50% no ano que vem.

Portanto um ponto de vista é que o momento seria de aproveitar oportunidades, principalmente quando incerteza diminuir, sabendo que a taxa de juros é especulativa.

Vale ressaltar que o cenário descrito, bem como os efeitos nos investimentos de fundos imobiliários apresentados tem propósito único e exclusivamente educacionais e em nenhum momento você deve encarar qualquer parte do texto como recomendação de investimentos.

Conclusão

O juro é a ferramenta de controle clássica que o Banco Central tem para balizar a economia. Além disso, ela é a referência de todos investimentos.

Como não poderia ser diferente, ela também referencia o retorno dos Fundos Imobiliários.

Esses ativos estavam tendo um bom desempenho nesse ano até abril, quando diversos tipos de incertezas afetaram todo o mercado e consequentemente as taxas de juros.

Os fundamentos imobiliários estavam em recuperação, logo a deterioração da performance desses ativos deveu-se muito pela via de juros.

Fica evidente a relação que esses dois ativos têm: Quanto maiores os juros, menor tende a ser o retorno dos fundos imobiliários.

Mas se ficou com alguma dúvida adicional ou quer contribuir mais com o assunto, comente abaixo!

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