Subscrição de FIIs: devo fazer?

Na sua jornada de investidor, você já ficou na dúvida se deveria exercer uma subscrição de FIIs?

Esse evento não é tão comum. Por isso mesmo que a maioria dos investidores não sabem, de imediato, o que fazer quando acontece.

Neste artigo, você vai saber como funciona o lançamento secundário de fundos imobiliários, a diferença dele para o desdobramento e follow-on e, ainda, sinais de quando você deve subscrever o FII. 

Se interessou? Tenha uma leitura proveitosa!

Como funciona a subscrição de FIIs?

Você já ouviu falar de subscrição de ações? Pois é, a subscrição de fundos imobiliários é a mesma coisa, praticamente. Essa estratégia possibilita que o fundo ganhe novos ativos para compor a carteira sem prejudicar o bolso dos cotistas.

Ora, se um fundo aumenta de patrimônio e ganha novas cotas, novos investidores podem preencher todas elas, certo? Daí a necessidade da subscrição: o fundo adquire a possibilidade de dar preferência aos cotistas já existentes e de forma proporcional à quantidade de cotas já compradas por cada um deles.

Se o investidor não subscrever as novas cotas, a consequência imediata é que os seus rendimentos possam cair, já que suas cotas se tornarão fração de um montante maior de capital. Mas ele também pode optar por vendê-las, em alguns casos. 

Um exemplo vai esclarecer melhor. Suponha que você tem 10 mil cotas de TGAR11 na carteira. Até que um dia apareceu na sua conta, para compra, 4000 TGAR12. 

Isso quer dizer que surgiram 4 mil cotas de TGAR11 — o código do FII muda para 12, no final, por causa do lançamento secundário. E aí você decide, dentro do prazo de validade, se vai comprar essas cotas as mais. 

Se o direito for subscrito, você ficará com 4 mil cotas TGAR13 — sim, mais uma mudança no código, pois se refere ao recibo de subscrição. Assim, no total, terá 14 mil cotas de TGAR11. Isso manterá a sua proporção de participação e, em consequência disso, os seus dividendos.

Vale lembrar que você não precisa ser pego de surpresa com a mensagem de subscrição na conta, ok? A empresa sempre vai divulgar dados como esses, com antecedência:

• data da emissão das novas cotas;
• data limite para a compra das cotas, bem como o seu preço;
• percentual que o investidor terá o direito de subscrever;
• data em que estará disponível a negociação do direito de subscrição com outros investidores;
• data limite para exercer o direito de subscrição.

Desdobramento vs. subscrição

O desdobramento também implica maior quantidade de cotas de um fundo, porém as cotas resultantes têm necessariamente um valor menor. E, ainda assim, os investidores não sentem o efeito disso, pois o montante não muda.

Imagine que você tem uma pizza grande para dividir com oito pessoas. Isso não costuma dar trabalho porque o tamanho dessa pizza normalmente é o suficiente para essas oito pessoas.

Mas e se uns quatro amigos chegassem de surpresa? Para dividir os oito pedaços entre as 12 pessoas, a única saída seria diminuir o tamanho de cada fatia. 

O desdobramento funciona mais ou menos assim, mesmo o de FIIs: 100 cotas de R$ 100 cada podem se transformar em 1000 cotas de R$ 10, da mesma forma que um grande pedaço de pizza vira um pedacinho. 

Contudo, diferente do lançamento secundário com garantia de subscrição, os cotistas não recebem impacto algum em relação ao preço por cota — nem positivo nem negativo. 

Já no lançamento de cotas com direito à subscrição, há uma pequena mudança, mas ela se dá apenas na porcentagem de participação total no fundo.

Recebi o direito de subscrição de cotas, quais são as minhas opções?

Suponha que em um belo dia você recebe a notificação que o seu fundo imobiliário favorito concedeu o direito de subscrição de cotas em um novo lançamento. Você tem basicamente três caminhos:

Exercer a subscrição de FIIs

Para aceitar a subscrição, você terá que, em até 30 dias, entrar em contato com a corretora informando a sua intenção. Passado esse período, o direito será extinto. 

Mas vale a pena conferir os documentos referente ao fundo imobiliário, pois cada subscrição pode ter suas particularidades. O que inclui diferentes prazos.

Vender o direito

Desde que, no prospecto do fundo, contenha a informação de que as cotas referentes à subscrição poderão ser negociadas, basta vendê-las. 

Importante: é necessário declarar a venda da subscrição no Imposto de Renda e o tributo incide sobre o total, não no lucro, como acontece com as vendas de FIIs.

Ignorar

Ignorar é deixar o direito passar da validade ou, no vocabulário dos investidores, “virar pó”. 

É a opção mais comum de quem não planeja comprar as cotas e não tem tempo ou intenção de vendê-las. 

Qual a diferença entre a subscrição de fundos imobiliários e follow-on?

Follow-on, ou oferta subsequente, é praticamente o aumento no número de cotas e/ou patrimônio, mas sem o privilégio do direito de subscrição.

Então os cotistas e sócios atuais não têm preferência alguma pelas novas frações da companhia — ou fundo imobiliário.

Quais os sinais de que exercer uma subscrição de FIIs pode valer a pena?

Afinal, exercer ou não uma subscrição de fundo imobiliário? Vamos pensar nos possíveis casos.

O Dividend Yield é uma prioridade para você

Se você não exercer o direito, o Divid Yield será reduzido. Você conseguirá arcar com esse tipo de consequência?

Alguns investidores têm uma afinidade pelos FIIs justamente pelos dividendos. Muitos deles contam com esses pagamentos para a sua aposentadoria. 

Portanto, para manter a participação no fundo e os rendimentos regulares, o caminho é exercer a subscrição.

A empresa tem bons fundamentos econômicos

As finanças e o desempenho geral da empresa parecem satisfatórios? E quanto aos FIIs, estão com uma boa performance, taxa de vacância adequada e outros indicadores em níveis desejáveis?

Os lançamentos secundários, geralmente, criam novas cotas a preços menores que o esperado. Por isso, se você tiver uma boa reserva de oportunidade e os aspectos do FII e da gestora agradarem, basta exercer o direito de subscrição.

Mas vale pontuar que, como todo ativo de renda variável, os FIIs oscilam de preço. Então, exercer a subscrição apenas por causa do preço não é uma boa escolha, já que, mesmo não exercendo, os valores das cotas podem cair do mesmo jeito. 

A subscrição não comprometerá a composição da carteira

Existe o risco de, ao exercer o direito, a carteira ficar muito concentrada no FII em questão. Por isso, é importante analisar bem para evitar que isso ocorra. 

Se o seu portfólio já está balanceado no momento do lançamento das novas cotas, provavelmente a subscrição afetará toda a estratégia de realocação. 

Vender pode ser a melhor opção. Se não, é só seguir com a proposta.

A subscrição de FIIs não é motivo de preocupação. Provavelmente, a intenção da empresa com o aumento do patrimônio do fundo é a de fazer reformas nos imóveis, adquirir novas propriedades etc. Mas tente avaliar bem as opções e aproveitar ao máximo oportunidades como essas. 

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Aproveite para entender se vale ou não a pena investir em FIIs em 2022.