O que muda nos fundos imobiliários com a reforma tributária; confira

Os fundos imobiliários serão um dos mais produtos de investimento atingidos pela proposta de reforma tributária encaminhada pelo governo ao Congresso.

Os fundos com mais de 50 cotistas pessoa física, atualmente isentos de imposto de renda, terão os dividendos tributados por 15% na distribuição aos investidores. Os fundos com menos de 50 cotistas terão a alíquota de imposto reduzida de 20%, em vigor, para 15%.

O lucro obtido pelo fundo continuará isento de imposto, ao contrário do que ocorrerá com lucros e dividendos em bolsa de valores. O que será tributado é o lucro no momento da distribuição aos cotistas. O investidor que que recebe 10% passará a ter ganho de 8,50%, com o imposto de 15%, em caso de aprovação da nova regra.

Também houve alteração no imposto sobre o ganho de capital obtido com a venda das cotas, que favorece o investidor na hora do saque; o imposto que era de 20% e cai para 15%. Essa mesma alíquota será aplicada em casos de amortização de cotas.

A mudança nas regras faz parte do projeto de reformulação de impostos no mercado de investimentos e passará ainda pelo crivo do Congresso para que as novas normas da proposta entrem em vigor.

O mercado, de todo modo, reagiu negativamente ao projeto de criação do imposto, com queda no preço dos papeis e também do índice que mostra a evolução dos FIIs na sexta-feira, 25.

“O ponto é que vai haver uma pressão no valor da cota, que vai ficar mais barata, uma forma de compensar a criação do imposto”, diz Renan Manda, analista de Fundos de Investimento Imobiliários, da XP. A tributação, contudo, não tira a atratividade dessa modalidade de fundo, acredita Manda.

Ele toma como base de comparação a NTN-B (Nota do Tesouro Nacional da série B) ou sua versão no Tesouro Direto, o Tesouro IPCA, um título da dívida federal que remunera com juro real ao redor de 4% ao ano mais correção pelo IPCA, para vencimento em 2030.

Os fundos imobiliários estão rendendo, em média, 7,1% ao ano e, como o valor das cotas está em queda, no fim das contas haveria margem de cerca de três pontos porcentuais em relação às NTN-B, calcula o analista da XP. Com a desvalorização, o investidor consegue comprar cotas por valor mais baixo, compensando a tributação.

De acordo com Manda, os preços dos papeis estão atraentes e a rentabilidade boa, mesmo que a cota não caia na mesma magnitude da tributação.

Outro ponto em favor dos fundos imobiliários é que as cotas de alguns deles estão sendo negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial. Dependendo de quanto estão descontados, afirma, é um fator também que pode compensar a cobrança de imposto.

A comparação dos juros do fundo imobiliário com a NTN-B 2030 ou Tesouro IPCA e do preço da cota com o valor patrimonial são duas métricas que ajudam o investidor a ter uma visão mais global dos preços de oportunidade e saber se o preço está atraente para ingressar no fundo.

O analista de FIIs da XP reforça que, mesmo com a alteração nas regras de tributação, o fundo imobiliário não paga imposto sobre o lucro, que, isento pelas regras em vigor, passará a ser tributado apenas na distribuição aos cotistas.

“Ainda assim, por uma alíquota menor que a de 20% sobre lucros e dividendos distribuídos aos investidores em ações", complementa.

Ademais, segundo especialistas, o impacto da proposta de criação de imposto para essa modalidade de fundo pode ser momentâneo.

Será preciso saber que tratamento o Congresso dará às regras propostas e ainda como se comportarão outras variáveis micro e macroeconômicas que influenciam a rentabilidade desses fundos, muitos relacionadas aos desdobramentos da crise do coronavírus.

O analista da XP, de todo modo, não disfarça o otimismo: “O imposto vai ter algum impacto marginal no preço das cotas, mas no longo prazo os fundos imobiliários continuarão atraentes”.