IGP-M acelerado favorece fundos imobiliários; veja quais carteiras são beneficiadas

Os fundos imobiliários com ativos em carteira indexados ao IGP-M (índice Geral de Preços-Mercado) tendem a proporcionar um rendimento mais robusto. O índice preliminar de 1,85% em abril, calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) na segunda prévia do mês, embute a expectativa de que o índice final, que deve ficar próximo do preliminar, vai impactar positivamente os fundos imobiliários.

A aceleração do IGP-M deve beneficiar com rentabilidade maior os cotistas de duas classes de fundos, aponta Giuliano Bandoni, gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo: os fundos de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), com ativos indexados ao IGP-M, e os fundos de tijolo com contratos de aluguel ainda indexados a esse índice.

Bandoni diz que a escalada do IGP-M em 2020 e 2021 levou o mercado a reduzir o número de ativos indexados a esse índice. “Houve uma troca desse indexador pelo IPCA nos CRIs, uma substituição que ocorreu também nos contratos de aluguel, com indexação ao IPCA”, explica.

Em 2020, o IGP-M acumulou uma variação de 23,14% e, em 2021, de 17,78%. A inflação medida por esse índice no primeiro trimestre de 2022 está em 5,49% e, nos últimos 12 meses, em 14,77%.

Contratos de aluguel

Nos contratos de aluguel, o IGP-M é repassado ao aluguel a cada atualização do valor no mês de data-base de reajuste anual. Essa é a regra geral, mas na prática, principalmente em locação de laje corporativa, foram feitos também os acertos de mercado, observa o gestor.

Durante a crise da pandemia, “dependendo do valor do aluguel vigente, parte dos proprietários não conseguiu repassar totalmente o IGP-M ao novo valor da locação na renovação do contrato”.

Mas nem sempre o cotista ficou em desvantagem na rentabilidade de seu fundo nesse período. “Houve também impactos positivos na carteira, como em aluguéis defasados, em que o IGP-M mais elevado conseguiu atualizar e recolocar o valor ao preço de mercado”, afirma Bandoni.

O analista de fundos imobiliários da XP, Daniel Chinzarian, avalia que a alta do IGP-M terá efeitos positivos sobre o rendimento de fundos imobiliários, mas o impacto deve beneficiar menos cotistas, porque os fundos estão diminuindo a exposição dos ativos em carteira ao IGP-M.

“O impacto tende a ser menor que há um, dois anos atrás, quando havia mais ativos indexados a esse índice. A maioria dos fundos está atualmente com ativos em carteira indexados ao CDI e ao IPCA.”

Daniel Chinzarian, da XP

Com o processo de troca de indexador dos ativos do portfólio, a parcela de fundos de CRI com a carteira exposta ao IGP-M é baixa, concorda Bandoni, gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo.