Fundo Imobiliário de Agências Bancárias – Vale ou não a pena investir?

Se você é um leitor frequente do Mais Retorno, já deve ter percebido que estamos trazendo uma série específica sobre os fundos imobiliários (FII). Eles são, afinal, uma excelente oportunidade para que um investidor pessoa física participe de um mercado inicialmente focado para detentores de grande patrimônio.

Já pensou em quanto você precisaria ter de dinheiro para comprar um imóvel e locá-lo para um terceiro? Os fundos desse perfil se tornaram muito acessíveis para diferentes investidores já que, mesmo com apenas algumas centenas de reais (um valor simbólico perto do custo real de um imóvel), você pode comprar cotas e participar desse mercado.

Ainda que essa seja uma excelente notícia para nossos leitores, existem diferentes formatos de FIIs. É o caso dos Fundos de Agências Bancárias, o tema do nosso artigo de hoje.

O que é um Fundo Imobiliário de Agências Bancárias?

O termo "agência bancária" deve ser conhecido para você, certo? Não se preocupe, pois não há pegadinha: ele se refere exatamente ao espaço destinado pelos bancos para atendimento aos seus clientes.

O que poucas pessoas sabem é que, em muitas vezes, essa área não pertence à instituição bancária, mas são locados. Ou seja, o banco faz um contrato com o proprietário do espaço para poder usar a área e estabelece ali uma central de atendimento dispondo de profissionais, caixas eletrônicos e outros serviços financeiros que você certamente já conhece.

Um desses proprietários de espaços para locação de agências bancárias são justamente os FIIs. Eles são um dos possíveis proprietários que terão os grandes bancos como seus inquilinos em áreas estratégicas. Ficou surpreso? Pois é verdade!

Ou seja, um Fundo Imobiliário de Agência Bancária nada mais é do que um fundo que trabalha especificamente com a aquisição e personalização de áreas cuja locação interessa diretamente aos bancos.

Isso é feito com o dinheiro dos cotistas, assim como acontece em outros formatos de fundos também. Neste caso, talvez você esteja se questionando sobre o interesse dos investidores, não é mesmo? Vamos entender como os Fundos de Agências Bancárias rentabilizam seus investimentos.

Como os Fundos de Agências Bancárias ganham dinheiro?

Os FIIs de agências bancárias pertencem ao grupo que é conhecido por fundos de tijolos. Em outras palavras, são aqueles que investem em imóveis reais como shoppings centers, apartamentos, lajes corporativas e, claro, agências bancárias.

Neste tipo de fundo imobiliário, existem duas maneiras básicas de gerar renda aos cotistas:

• Rendimentos de aluguel originados da área locada;
• Valorização das cotas do fundo ao longo do tempo.

No caso dos rendimentos de aluguel, os bancos precisam, enquanto inquilinos, pagar pelo espaço locado. Esse valor de aluguel é repartido entre os cotistas de acordo com a sua participação no Patrimônio Líquido. Vale lembrar que esse é um lucro isento de Imposto de Renda para Pessoa Física.

Além disso, ao comprar uma cota, o investidor paga um valor financeiro. De acordo com o comportamento do segmento, dos ativos que compõem a carteira e pelas tomadas de decisão do gestor, essa precificação pode subir ou descer.

Ao variar, o preço de um fundo irá trazer como consequência direta lucro ou prejuízo para os seus cotistas já que, caso eles façam o resgate (vendendo suas cotas para outros investidores), receberão de acordo com essa precificação atualizada — e não pelo preço de compra inicial.

Quais as vantagens do Fundo Imobiliário de Agências Bancárias?

Como é de se imaginar, uma das principais vantagens dos Fundos Imobiliários de Agências Bancárias está no seu risco de crédito — que é extremamente baixo, especialmente se o inquilino for uma grande empresa. Não por acaso, esse é um formato de FII que costuma agradar aos investidores.

Pense conosco: qual é a chance de que uma instituição do porte de Itaú, Bradesco ou Santander deixem de honrar seus compromissos junto aos fundos? Muito baixa, concorda? Dentro do mercado de crédito privado, os grandes bancos estão entre as organizações mais confiáveis.

Além disso, os contratos para locação de agências bancárias costumam ser de longa duração. Isso é ótima na medida em que permite a garantia do fluxo de caixa por períodos maiores e, somado à adimplência, praticamente garantem uma renda aos seus cotistas.

Por fim, podemos mencionar também as vantagens gerais oferecidas pelos fundos imobiliários como tornar o segmento acessível ao investidor, a terceirização da tomada de decisão para o gestor e a renda mensal gerada pelos alugueis (a qual, inclusive, é isenta de IR para Pessoa Física).

E quais os riscos de investir em um Fundo Imobiliário de Agência Bancária?

Embora as vantagens apresentadas sejam extremamente convidativas, não podemos deixar de citar alguns dos riscos para Fundos de Agências Bancárias. Essa é a modalidade que mais deve sofrer impactos ao longo dos próximos anos.

A influência da tecnologia

O primeiro ponto que você precisa ter em mente é o que chamamos de risco de reposição do ativo. De maneira simplificada, esse risco está associado com a facilidade (ou dificuldade) que o gestor terá de locar o espaço caso o atual inquilino resolva encerrar o seu contrato.

Sobre esse fator, precisamos levar em consideração uma série de fatores, a começar pela tecnologia. Inovações como o Internet Banking e as agências digitais fazem com que as agências físicas sejam cada vez menos necessárias. Desta forma, muitos bancos já sinalizam para distratos das suas áreas locadas.

Ao mesmo tempo, boa parte desses contratos apresentam regras nas quais um fundo não pode locar o espaço para alguns concorrentes, algo que reduz ainda mais a chance de uma nova locação.

Outros riscos a considerar

Saindo um pouco da tecnologia, existem outros dois riscos que você precisa ponderar antes de investir em um Fundo Imobiliário de Agências Bancárias.

O primeiro deles é sobre o aluguel cobrado por metro quadrado. O valor atual foi acordado em outro momento econômico. Assim, as cobranças podem estar desajustadas e, ainda que um distrato não venha a acontecer, é bem provável que ocorra uma redução da cobrança. Isso, claro, impacta diretamente o rendimento mensal do fundo.

Por fim, em menor frequência, podem acontecer fusões entre diferentes instituições bancárias. Esse fato acaba por afetar diretamente o valor das cotas dos Fundos de Agências Bancárias desde o momento em que notícias surgirem. É mais um ponto de atenção.

Vale a pena investir em Fundo Imobiliário de Agências Bancárias?

Depois dessa análise completa que apresentamos para você aqui no Mais Retorno, a missão de dar um parecer sobre se vale a pena investir em um Fundo Imobiliário de Agências Bancárias fica fácil, não é verdade?

Ficou claro, por exemplo, que esse seria um ótimo investimento em muitos cenários considerando que os bancos são excelentes pagadores (baixíssimo risco de crédito) e que eles oferecem uma boa rentabilidade mensal aos seus cotistas.

No entanto, não podemos de forma alguma ignorar o atual momento do cenário brasileiro para empresas financeiras, especialmente aos pontos que envolvem a tecnologia. A tendência é que agências físicas sejam, pouco a pouco, encerradas.

É claro que isso não será feito da noite para o dia. Algumas dessas agências também possuem caráter promocional, isto é, ajudam a reforçar uma marca com presença física entre potenciais clientes. No entanto, nada garante que as agências de um determinado fundo que você investir estarão a salvo.

Vale sinalizar que boa parte dos principais Fundos de Agências Bancárias têm seus contratos vencendo em 2022. Portanto, o risco de reposição de ativo (a dificuldade de encontrar um novo inquilino, lembra-se?) que mencionamos anteriormente merece alerta máximo.

Há também que mencionar o outro lado da moeda: os Fundos de Agências não irão acabar. A necessidade de adaptação é óbvia e a movimentação dos gestores já devia ter sido iniciada seja com inclusão de outros ativos bancários, seja com a atualização de estratégias ou mesmo via ampliação de portfólio.

Por tudo isso que conversamos ao longo do artigo, não é o momento ideal para investir nesse formato de FII pensando no médio ou longo prazo. No entanto, não se esqueça de que a economia é extremamente dinâmica e muita coisa pode mudar até 2022, um ano chave para Fundos de Agências Bancárias.

Assim, o mais importante é que você entenda o funcionamento deste modelo de investimento e fique de olho nas oportunidades para o presente e para o futuro. Não se esqueça que, em um cenário de maior tranquilidade, são fundos com bons rendimentos e excelentes inquilinos. Se no momento em que escrevemos esse conteúdo os riscos pareciam maiores do que as recompensas, essa é uma situação que pode se inverter brevemente.