Declaração do IR: como declarar a compra ou a venda de imóvel em 2020

Você sabe como declarar o seu imóvel? Sabe como informar a compra, a venda ou até a reforma de um imóvel, na declaração do IR 2021? Antes de mais nada é preciso saber se o bem em questão torna a declaração obrigatória, ou não.

A Receita Federal diz que se o total do seu patrimônio – casa, carro, terreno, aplicações – for superior a R$ 300 mil em 31 de dezembro de 2020, é preciso declarar.

Portanto, se o valor do imóvel, isoladamente ou em conjunto com outros bens, atingir esses R$ 300 mil, você deve apresentar a declaração.

A compra ou a venda de um imóvel também torna obrigatória a declaração, independentemente do seu valor.

Que fichas preencher, que informações fornecer para declarar o imóvel vai depender do tipo da operação, compra ou venda, e também se a transação foi à vista, ou financiada.

Já o pagamento do imposto, se você vendeu um imóvel, deveria ser feito somente em caso de lucro. E o recolhimento deveria ter sido feito no último dia útil do mês seguinte ao da venda. Na declaração, você vai apenas informar a quitação do imposto.

Como declarar o seu imóvel: ele deve ser informado na Ficha de Bens e Direito, e sempre pelo valor de aquisição do imóvel, nunca pelo valor de mercado.

Se esse imóvel foi comprado à vista antes de 2020, o valor lançado em 31/12/2019 deve ser o mesmo a ser informado em 31/12/2020. Se foi financiado, veja as instruções mais abaixo.

Como declarar a compra de um imóvel em 2020

As informações serão diferentes se o pagamento foi à vista ou em parcelas

Compra à vista

Se a compra foi à vista em 2020, informe na Ficha Bens e Direitos primeiro o código do tipo do imóvel, 12 para casa, 11 para apartamento, 13 para terreno, 02 para prédio comercial e assim por diante.

No quadro Discriminação, informe endereço, valor da compra, nome e CPF/CNPJ do vendedor, informações sobre a área do imóvel, inscrição municipal (IPTU), registros em órgãos públicos e no Cartório de Imóveis, data do negócio e forma de pagamento.

Deixe a coluna 31/12/2019 em branco e informe o valor da aquisição na coluna 31/12/2020. 

O ITBI (imposto de transmissão) e o INSS pagos (se for uma construção) podem ser somados ao custo de aquisição do imóvel. No entanto, as taxas de cartório não podem ser consideradas para o custo final do imóvel, segundo a Receita Federal.

Compra financiada em 2020

Se você comprou um imóvel com financiamento, informe na Ficha Bens e Direitos, com código do tipo de imóvel.

No quadro Discriminação, informe endereço do imóvel, nome e CPF/CNPJ do vendedor, condições do financiamento (total financiado, entrada, prazo, valor da prestação, indexador) com construtora e/ou agente financeiro. Além disso, lance dados do imóvel como área, inscrição municipal, e registro em órgãos públicos e Cartório de Imóveis, e data do negócio.

Deixe a coluna 31/12/2019 em branco e informe o total pago com entrada e prestações no ano passado na coluna 31/12/2020.

Não informe saldo devedor na ficha de Dívidas em caso de financiamento bancário. 

O ITBI (imposto de transmissão) pode ser somado ao preço de compra do imóvel.

Compra financiada antes de 2020

Se você comprou um imóvel financiado antes de 2020 e pagou parcelas em 2020, repita a discriminação do bem da declaração de 2020 (ano-base 2019) na Ficha Bens e Direitos.

Na coluna 31/12/2019, repita o valor informado na declaração entregue em 2020. A esse valor some pagamentos ao banco ou à construtora no ano passado e informe o resultado em 31/12/2020. Não informe o saldo devedor com banco na Ficha de Dívidas.

Como declarar a venda de imóvel

Antes de mais nada, é preciso dar baixa do imóvel na Declaração de Bens. Informe os dados da venda (valor, forma de recebimento, data), e também os do comprador (nome, CPF ou CNPJ). Além disso, lance dados do imóvel como área, inscrição municipal (IPTU), registros em órgãos públicos e no Cartório de Imóveis.E

Na coluna 31/12/2019 repita o valor que vinha sendo declarado o imóvel e deixe a coluna 31/12/2020 em branco.

Venda com imposto

É preciso verificar também se houve lucro tributável (diferença positiva entre valor da venda e valor de aquisição com as atualizações permitidas).

O cálculo para saber se houve lucro é feito pelo programa Ganho de Capital 2020-GCAP2020 (disponível no site da Receita).

Venda sem imposto

Há isenção do lucro na venda:

- de um ou mais imóveis por até R$ 35 mil, considerado pela Receita de pequeno valor;

- do único imóvel por até R$ 440 mil, se o contribuinte não tiver vendido outro nos últimos cinco anos;

- de imóvel residencial, desde que, no prazo de 180 dias da venda, o vendedor use o dinheiro obtido com a transação na compra de outro imóvel residencial.

- de imóvel adquirido antes de 1969. Isso porque a lei prevê desconto de 5% por ano do lucro obtido com venda de imóvel adquirido até 1988, o que levaria qualquer lucro a zero.

Fora dessas condições de isenção, o lucro na venda é tributado por 15%.

Mas atenção, porque o prazo de recolhimento do imposto venceu no último dia útil do mês seguinte ao da venda. O cálculo deve ser feito no programa GCAP2020, com exportação para o Demonstrativo Ganhos de Capita (disponível dentro do programa da declaração), de onde o resultado é transferido para fichas da declaração.

O programa GCAP2020 aplica alguns descontos sobre o lucro antes de calcular o imposto, o que compensa até certo ponto a falta de correção do custo de aquisição.

Em caso de isenção, o lucro entra na ficha Rendimentos Isentos. 

Se sujeito ao imposto, o lucro vai na ficha de Rendimento de Tributação Exclusiva na fonte.

Caso financie parte do valor ao comprador pessoa física, o vendedor deverá dar essa informação na declaração de bens, com o código referente a empréstimo a pessoa física, considerando saldo em 31/12/2020 o valor que lhe era devido naquela data.

Como declarar a compra e a venda em 2020

Nesse caso, é preciso informar no campo Discriminação os dados do imóvel, área, inscrição municipal (IPTU), registros em órgãos públicos e no Cartório de Imóveis. Além disso, o valor de compra, nome e CPF ou CNPJ do vendedor e também o valor de venda, nome e CPF ou CNPJ do comprador, deixando as colunas 31/12/2019 e 31/12/2020 em branco.

Como declarar as benfeitorias

A forma de declarar as benfeitorias, as reformas, depende do ano de compra do imóvel.

Imóvel comprado a partir de 1º de janeiro de 1989: o valor das benfeitorias deve ser acrescido ao do imóvel - na coluna Discriminação da ficha Bens e Direitos devem ser mencionadas as benfeitorias, o mês em que foram executadas e o custo; na coluna de 2019 deve ser indicado o valor anotado na declaração entregue em 2020; na coluna de 2020, o valor de 2019 mais o gasto com a reforma executada no ano passado.

Imóvel adquirido até 31 de dezembro de 1988: as reformas devem ser incluídas em item próprio da ficha Bens e Direitos (código 17); no quadro Discriminação devem ser informados os dados do bem a que se referem as benfeitorias; a coluna de 2019 não é preenchida; na de 2020 deve ser informado o valor gasto com a reforma feita no ano passado.