Bolha Imobiliária? Quais as projeções para os FIIs em 2022?

O mercado de fundos imobiliários (FIIs) tem gerado um turbilhão de emoções aos seus investidores, e até mesmo o questionamento: 'será que vivemos uma bolha imobiliária?' Em parte, isso se deve ao rápido crescimento de investidores — cenário que também traz maior liquidez ao segmento.

Em 2019, por exemplo, o interesse do brasileiro pelos FIIs fez com que o número de investidores praticamente triplicasse em doze meses após anos de estabilidade. Os dados são da B3, a empresa responsável pela bolsa de valores no Brasil.

Esse movimento elevou o preço dos FIIs. Esses novos investidores, afinal, trouxeram uma força compradora para o mercado. Ainda em 2019, o IFIX, principal índice do mercado de fundos imobiliários, encerrou o ano com uma valorização de quase 36%.

Desde dezembro de 2019, entretanto, a tendência otimista para o segmento se inverteu. Historicamente menos volátil do que o mercado de ações, os ativos elevaram sua volatilidade média de 8,0% para acima de 20,0% em 2020.

No entanto, por mais que essa volatilidade faça parte da renda variável (contexto no qual, diga-se, estão os FIIs), as oscilações de preço dos ativos fizeram com que muitos investidores levantassem a preocupação com uma bolha imobiliária. Será que isso faz sentido?

O que está acontecendo com os fundos imobiliários?

As movimentações recentes do mercado de fundos imobiliários realmente levantam dúvidas de todos os lados. Depois de um 2019 tão forte, por que os FIIs vêm despencando de preço desde então? 

Existem alguns motivos que justificam esse cenário atual. O primeiro deles é referente ao começo de 2020, quando ainda pouco se falava na pandemia da COVID-19. Uma vez que houve uma grande valorização das cotas dos FIIs no ano anterior, alguns investidores começaram a realizar os lucros dos seus ativos.

Essa correção, embora incômoda para muitos investidores, pode ser considerada como saudável visando evitar justamente a formação de uma bolha, onde os ativos sejam negociados a preços completamente fora de uma racionalidade.

Logo na sequência, o que explodiu o ambiente de queda no mercado financeiro, veio a confirmação de uma pandemia. Com a obrigação de que as pessoas ficassem em suas casas, os escritórios foram substituídos pelo home office e os shoppings ficaram fechados. É natural que esse cenário impacte a precificação dos fundos imobiliários.

Ano novo, mercado velho: pouca mudança para os FIIs em 2021

A mudança para 2021 trouxe uma esperança ao investidor de FIIs. Com maior controle da proliferação do vírus e os programas de vacinação, a expectativa era de uma forte recuperação econômica. E, de fato, foi o que vimos em diversas geografias, mas o ambiente otimista não se repetiu no Brasil. Por aqui, o mercado financeiro seguiu com a sua volatilidade.

Novamente, alguns motivos justificam a manutenção das quedas. Para começar, temos o ambiente político. O incentivo à economia realizado pelo governo por meio do Auxílio Emergencial elevou o risco fiscal. Isto é, a dívida do Brasil passou a estar muito próxima do PIB, algo que eleva a chance de não ser paga — e afasta o investidor estrangeiro.

Some-se a isso as eleições de 2022. Com uma expectativa de polarização entre dois candidatos populistas, o mercado também teme que as medidas do governo ignorem esse risco fiscal em busca de um aumento de popularidade que permita a reeleição.

Mais recentemente, a Reforma Tributária também afetou o mercado de fundos imobiliários. Com um texto que inicialmente retirava o benefício fiscal dos pequenos investidores (vale lembrar, os rendimentos dos FIIs são isentos para a Pessoa Física), a bolsa de valores tenta antecipar os efeitos de uma nova situação.

Ainda que essa proposta já tenha sido retirada do texto aprovado pela Câmara dos Deputados, a Reforma Tributária não foi aprovada pelo Senado e, portanto, não está valendo. Ou seja, o risco de uma retomada na discussão dessa isenção, mesmo que pequeno, segue existindo.

Estamos vivendo uma nova bolha imobiliária?

Toda vez que um mercado sofre com volatilidade, os investidores costumam levantar a pauta da bolha. Foi assim com as ações, aconteceu o mesmo com as criptomoedas e, claro, não seria diferente com o mercado imobiliário.

No entanto, como vimos até aqui neste mesmo artigo, não se trata de uma bolha imobiliária. A forte valorização dos ativos em 2019 foi apenas reflexo do aumento de investidores nessa classe de ativos. Da mesma forma, a queda nos preços das cotas se deu por uma série de motivos políticos e econômicos que realmente impactam o setor.

Ademais, ao olhar para o valor patrimonial dos fundos imobiliários, os preços atuais fazem algum sentido. Hoje, é verdade, as quedas tornaram alguns FIIs bem atrativos do ponto de vista de risco vs. retorno. No entanto, mesmo com os preços um pouco acima, os fundamentos eram saudáveis.

Vale destacar que nem sempre os fundos imobiliários serão negociados no seu valor patrimonial. Ao comprar cotas de um FII, você está se tornando sócio daquele fundo e vai se beneficiar dos seus rendimentos (os quais, em sua maioria, são corrigidos pela inflação) e da sua valorização imobiliária por tempo indeterminado. Ou seja, é normal que seja cobrado um prêmio para entrar em bons fundos.

Portanto, não estamos em uma bolha imobiliária. O cenário, afinal, é completamente diferente do que aconteceu nos Estados Unidos em 2008. Naquele oportunidade, sim, os preços praticados estavam em um patamar completamente fora da realidade em uma economia saudável.

O que esperar dos fundos imobiliários para 2022?

Uma vez que os fundos imobiliários não representam uma bolha, vale a pena então investir nessa classe de ativos? Quais são as perspectivas para o setor em 2022?

Realizar o exercício de futurologia é sempre complexo. No entanto, existem alguns fatores que já são esperados. Um deles é a queda da inflação, que vem em níveis elevados em 2021, gerando tanto uma base alta para o próximo ano, como também um movimento de aumento da taxa de juros — ferramenta utilizada pelo Banco Central justamente para controlar o consumo.

Embora não seja uma comparação que faça sentido, muitos investidores colocam os rendimentos dos fundos imobiliários lado a lado com a Taxa Selic. No entanto, vale lembrar que a taxa de juros, além de sofrer aplicação do Imposto de Renda (enquanto os rendimentos dos FIIs, até o atual momento, são isentos da cobrança), nem sempre acompanha a inflação — algo que acontece no mercado imobiliário pela renovação dos aluguéis ou mesmo pela valorização dos imóveis.

Análise por segmento

Outro ponto a considerar é que cada segmento tem a sua realidade. Fundos de galpões logísticos sofreram menor desvalorização do que outras categorias em função do bom desempenho do e-commerce. Já fundos de shoppings e escritórios foram bastante penalizados pelos investidores, com cotas bem abaixo do seu valor patrimonial.

De um modo geral, esse cenário gera boas oportunidades para o investidor de longo prazo. Aos poucos, as empresas estão voltando às atividades, ainda que em modelo híbrido. Lojas também possuem o seu funcionamento próximo ao normal.

Não podemos nos esquecer de que, por trás de um ticker na bolsa de valores, existem ativos da economia real. Ou seja, ao adquirir as cotas de um fundo imobiliário, você está investindo nesses imóveis. E são as perspectivas de longo prazo que devem ser a razão de um aporte — e não apenas o valor das cotas do mercado secundário.

Podemos dizer, portanto, que muitos FIIs estão sendo negociados a preços atrativos, dada as suas perspectivas para o futuro. Contudo, é necessário analisar caso a caso, sempre lembrando dos riscos implícitos ao segmento.

Os riscos para os fundos imobiliários em 2022

Falando em riscos, quais são eles? Em primeiro lugar, não se esqueça de que o contexto imobiliário está inserido na economia brasileira. Ou seja, o aumento das taxas de juros pode penalizar alguns segmentos.

É o caso do shopping center, por exemplo. A elevação dos juros traz o aumento do endividamento das empresas, além de encarecer empréstimos e financiamentos. O varejo acaba diretamente afetado nesse cenário.

A eleição de 2022 é outro ponto a monitorar. As medidas tomadas pelo governo ou mesmo um novo presidente podem trazer um cenário bem diferente para o mercado imobiliário. E, a depender dos próximos fatos, podemos ver o humor dos investidores piorando.

Por fim, não se esqueça que os FIIs pertencem ao ambiente da renda variável. Isto é, apesar de entendermos que os fundos imobiliários não possuem perspectivas tão negativas como o mercado propõe, nada impede que as cotas sigam caindo na bolsa. E, ao investir nessa classe de ativos, você deve estar ciente de todos esses riscos.