5 principais tipos de Fundos Imobiliários: Vantagens e Desvantagens

Fundos de investimentos é um assunto constante aqui no Mais Retorno, como não poderia deixar de ser diferente, afinal trata-se de uma das principais modalidades de aplicação financeira.

No entanto, hoje vamos abordar um fundo diferente: os fundos imobiliários (FII)!

Em um país de escassez habitacional e ao mesmo de valores surreais de preços de imóveis, não é difícil de imaginar que investimentos em imóveis pode ser um bom negócio.

O país passou recentemente por um boom imobiliário e agora o mercado está se normalizando novamente. Ao mesmo tempo que existe um senso de que investimentos em imóveis se trata de uma boa ideia, falta um conhecimento mais profundo sobre como fazer isso.

Bom, após ler esse texto, boa parte desse conhecimento será preenchido. Vamos nos aprofundar mais nos principais tipos de fundos imobiliários negociados no Brasil.

O que é fundo imobiliário

Apesar de já termos tratado sobre todos os detalhes sobre o que são Fundos Imobiliários por aqui, cabe um pequeno resumo para quem chegou despreparado ou não viu o texto anterior.

Como todo fundo de investimentos, o imobiliário também é uma comunhão de pessoas que possuem o mesmo objetivo e juntam recursos para assim um gestor cuidar.

O objetivo final desses investidores é aplicar recursos em todo o tipo de negócios de base imobiliária, ou seja, em projetos que irão resultar em um empreendimento imobiliário ou que já está pronto. Isso abrange não apenas empreendimentos residenciais, mas também estão inclusos shoppings centers, hospitais, e empreendimentos comerciais em geral.

E investir em imóveis através de fundos imobiliários significa não só comprar e vender imóveis mas sim explorar o empreendimento de qualquer forma, seja compra e venda de fato, aluguel ou arrendamento.

As vantagens de utilizar um fundo imobiliário para se investir em imóveis ao invés de diretamente comprar um para investimento são diversas: começando pela simplicidade (imagine a burocracia de comprar um imóvel). Depois temos que a liquidez de um fundo imobiliário é muito maior do que no mundo real.

Destaco ainda que pessoas físicas não sofrem incidência de IR dos aluguéis ao investir em fundos imobiliários, diferente de ganhar com aluguel do seu próprio imóvel.

A principal diferença, dos fundos imobiliários para fundos tradicionais é, portanto, a destinação de seus recursos. E claro, o fato de serem negociados diretamente na Bolsa de Valores, assim como as ETFs.

Mas nos fundos imobiliários, assim como os diferentes tipos de fundos de investimentos tradicionais, existe uma maior segmentação.

Vamos ver agora em detalhes cada um dos tipos de fundos imobiliários.

Principais tipos de fundos imobiliários

Se você já leu o texto inicial sobre o que são fundos imobiliários, deve se lembrar que havíamos reservado um espaço para falar justamente sobre os principais tipos de fundos imobiliários.

No entanto, como o objetivo daquele texto não era se aprofundar nesse tema, citamos apenas um breve resumo sobre cada um desses tipos.

O texto de hoje, por outro lado, deverá se aprofundar em cada um dos principais tipos, trazendo mais detalhes que não foram abordados anteriormente, para que você saiba como escolher os melhores fundos imobiliários.

Vale lembrar que além dos "tipos de FII", existem também alguns "segmentos" de imóveis em específico que eles investem e que servem pra qualquer uma das categorias que aprofundaremos mais a frente. Por isso, achei relevante replicar abaixo os segmentos de imóveis mais comuns que os FII investem:

• Agências: Fundos que investem predominantemente em agências bancárias. Exemplos: BBPO11 e SAAG11;
• Educacional: São fundos que investirão principalmente em universidades. Exemplos: AEFI11 e FAED11;
• Híbrido: Todos os fundos que investirem em mais de um segmento. Exemplos: KRNI11 e HGRE11;
• Hospital: Nome bem sugestivo, são aqueles que investem em imóveis destinados a instalações hospitalares. Exemplos: NSLU11 e HCRI11;
• Hotel: Sim, muitos hotéis na verdade são propriedade de Fundos Imobiliários, bem como unidades de flats que tenham a mesma atividade. Exemplos: HTMX11 e FLMA11;
• Lajes Corporativas: Investem basicamente em prédios voltados a escritórios para empresas. Exemplos: RNGO11 e BRCR11;
• Logística: Investem em imóveis envolvidos com a atividade logística como centros de distribuição, armazenamento e afins. Exemplos: TRXL11 e SDIL11;
• Residencial: Fundos que investem em imóveis residenciais. Por incrível que pareça não encontrei exemplos para esse segmento!
• Shoppings: Que tem como objetivo investir em imóveis destinados a Shopping Centers e centros comerciais. Exemplos: HGBS11 e JRDM11.

Conheça agora mais detalhes sobre os principais tipos de fundos imobiliários negociados no Brasil.

Fundos de renda de Aluguel

Esses são os fundos menos arriscados na medida que a fonte de renda é quase “certa”. Também são conhecidos como fundos de tijolos dada a natureza de seu investimento.

Nesses fundos, os gestores compram imóveis, em geral shoppings centers ou empreendimentos imobiliários comerciais, e alugam para outras empresas. A renda líquida dos aluguéis é distribuída aos cotistas.

Como são investimentos em geral para empresas, é de se esperar que elas irão permanecer por muitos anos com seu negócio em funcionamento no mesmo endereço depois de todo um investimento em reformas para padronização do espaço.

Dessa forma, como os contratos são longos e para um público de maior renda (empresas de médio e grande porte), esses dois fatores é que conferem maior segurança de ter um fluxo de renda.

Mas claro, caso o imóvel venha a ficar vago, evidentemente haverá uma interrupção desse fluxo. Por isso é importante investir em fundos que tenham uma boa diversificação de locatários e evitar aqueles que sejam dependentes de uma única empresa.

Fundos de investimento em Títulos Imobiliários

Esses fundos na verdade são bem próximos de fundos de renda fixa, já que investem em instrumentos notadamente de renda fixa, mas nesse caso voltados para o mercado imobiliário.

E esses instrumentos já foram abordados aqui no Mais Retorno, como as LCI e os CRI.

Um CRI é um Certificado de Recebível Imobiliário, uma securitização dos rendimentos que uma construtora terá com a venda de apartamentos, por exemplo. É no fim o fluxo de rendimentos futuro da construtora. O maior risco é a inadimplência de quem está comprando o imóvel.

Já a LCI é um título bancário como qualquer outro de renda fixa (CDBs, LCs, etc.), porém, o destino de seus recursos são empreendimentos imobiliários.

Por serem fundos que investem apenas em títulos, também são conhecidos no mercado como “fundos de papel” e por isso seu maior risco é o famoso risco de crédito.

Portanto invista com cuidado nesses fundos, lembrando sempre de escolher bons gestores e manter uma carteira diversificada de fundos.

Fundos de Desenvolvimento

Esses são fundos de maior risco. São fundos que, como o nome sugere, investem em imóveis e esperam sua maturação do empreendimento para obter o seu rendimento.

Os riscos estão relacionados à qualquer empreendimento imobiliário. Atraso na construção e consequentemente na entrega da obra, licenças ambientais e assim por diante.

Mas claro, lembre-se da relação risco x retorno: Como esses fundos são mais arriscados, seu retorno costuma ser maior. É sabida a valorização de imóveis da compra na planta para a venda na conclusão.

Por exemplo, no boom imobiliário que o Brasil passou em 2010-2011, esses fundos eram uma excelente opção pois era algo quase certo que o valor do empreendimento iria subir.

No entanto, com a “ressaca” que o mercado vem passando desde 2015, a cautela prevalece para esses fundos.

Mesmo assim, como se trata de um negócio de maturação longa, em geral os fundos de desenvolvimento oferecem um fluxo de renda mínima para os cotistas conhecido como Renda Mínima Garantida (ou simplesmente RMG).

Além de garantir um retorno aos seus cotistas, essa remuneração dá um pouco mais de previsibilidade aos investidores ajudando a reduzir a volatilidade desses fundos.

Fundos de Compra e Venda

Esse é um tipo de fundo de maior risco já que realiza diversas transações.

Ou seja, diferente dos outros tipos citados, não tem um instrumento claro básico. Existe aqui a discricionariedade de escolher um imóvel que se ache que vai valorizar, compra-lo e depois vende-lo.

Assim, a gestão é muito mais ativa para esses fundos.

É preciso que o gestor conheça bem o mercado e os fatores que influenciam os preços dos imóveis (local, perspectivas dos arredores, riscos ambientais e ritmo da atividade da economia em si) e tome boas decisões que não comprometam o resultado do fundo.

Para quem gosta de especulação imobiliária pode ser uma boa alternativa de terceirizar esse tipo de investimento, simplificando e barateando os custos dessas operações.

Fundos de Fundos

Os fundos de fundos aplicam a maior parte de seus recursos em cotas de outros fundos imobiliários.

No fim, o fundo escolhe outros como se estivesse escolhendo ações.

É um fundo interessante para quem está começando e planeja diversificar os investimentos, mas é importante sempre saber que as taxas de administração do fundo vão consumir parte do resultado.

Portanto, se já tiver um conhecimento maior, pode ser mais interessante fazer sua própria seleção de fundos. Afinal, não faz sentido pagar muito para realizarem investimentos que você mesmo poderia realizar.

Conclusão

Adquirir um imóvel para consumo próprio já é uma vitória bastante difícil, para investimento então é algo bem complicado de se conseguir. Apesar disso, trata-se de um bom investimento, seguro muitas vezes e rentável.

E como você viu, os fundos imobiliários permitem o acesso a esse tipo de investimento.

O rendimento dos FII pode vir de diversas formas, assim temos também diversos tipos de fundos imobiliários que podem compor uma carteira de investimentos diversificada nesse setor.

Por isso conhecer todas opções é sempre válido e observar a relação risco x retorno e o prazo de perspectiva de ter o seu rendimento é fundamental quando falamos de fundos imobiliários.

E claro, nunca esquecer de se atentar aos riscos dos fundos imobiliários mais comuns antes de investir.

Se ficou com alguma dúvida adicional ou quer contribuir mais com o assunto, comente abaixo!

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