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RMG – Renda Mínima Garantida

O que é RMG - Renda Mínima Garantida?

RMG - Renda Mínima Garantida é um rendimento que alguns fundos de investimento imobiliários oferecem aos cotistas, que consiste em um valor mensal fixo pago durante um período predeterminado.


Entendendo RMG - Renda Mínima Garantida

Quem investe em fundos de investimento imobiliário (FIIs [/link]), de forma geral, está interessado no rendimento periódico que pode ser obtido graças ao recebimento dos alugueis dos imóveis do fundo.

No entanto, se o investidor coloca seu capital em um fundo novo, pode demorar algum tempo até que esse rendimento comece a ser gerado, pois os imóveis estão desocupados e é preciso fazer a locação. Isso não acontece de um dia para o outro. 

Isso acontece, principalmente, no caso dos fundos de desenvolvimento [/link], aqueles que, em vez de comprar imóveis acabados, investem na construção. Certamente haverá um período significativo, no começo, no qual esse tipo de fundo ainda não consegue gerar nenhum rendimento a partir dos seus imóveis, já que os imóveis ainda nem existem.

Por isso, alguns fundos oferecem a chamada RMG - renda mínima garantida, um valor mensal fixo pago aos cotistas durante um período predeterminado. Ele tem a função de incentivar esses cotistas a permanecer no fundo até que o rendimento dos alugueis comece a aparecer. Dizemos que, em geral, a RMG é paga durante a fase pré-operacional do fundo, na qual ele ainda não gera lucro.

Como funciona a distribuição de RMG - Renda Mínima Garantida?

Antes de mais nada, é importante saber que a Instrução 472 da CVM proíbe que administradores de fundos façam promessas de rendimentos. Então, a renda mínima garantida só pode existir porque quem oferece e paga esse valor é um terceiro envolvido na operação. 

Por exemplo, suponha que um fundo de desenvolvimento contrata uma construtora para as obras dos seus imóveis. Durante o período de obras, o fundo vai pagar um valor extra para a construtora, que deverá repassar esse valor aos cotistas a título de pagamento de RMG.

Esse pagamento ocorre por um período predeterminado, já que, como visto, a RMG tem apenas a função de “segurar” os cotistas durante a fase pré-operacional. Então, a partir do momento em que o fundo tem seus imóveis, está alugando (ou mesmo vendendo) e está gerando renda por si mesmo, a renda mínima garantida deixa de ser distribuída.

A RMG - Renda Mínima Garantida é um fator para escolher em qual fundo investir?

Especialistas em FIIs recomendam que nenhum investidor escolha o fundo baseado na renda mínima garantida. A pergunta que o investidor precisa fazer a si mesmo é: se o fundo não gera lucros, de onde ele tira o dinheiro usado para pagar a RMG?

A resposta é que essa renda, na verdade, saiu do bolso dos próprios cotistas. Na captação, quando estava oferecendo as cotas ao mercado, o fundo captou mais recursos do que ele precisa. Então, ele usa o excedente para devolver aos cotistas em parcelas na forma de renda mínima garantida. 

Vamos entender melhor som um exemplo. Suponha que um fundo novo ABC Imóveis estima que precisa de R$ 240 milhões para começar a atuar, seja comprando ou construindo imóveis. Ele vai emitir 3 milhões de cotas. Então, para levantar esse dinheiro, cada cota deveria custar R$ 80. 

Em vez disso, o fundo ABC Imóveis coloca o preço por cota em R$ 100. Isso significa que ele irá captar R$ 300 milhões, ou seja, R$ 60 milhões a mais do que suas operações demandam. É desse excedente que o fundo se utiliza para pagar a renda mínima garantida aos cotistas. 

Considerando que são 3 milhões de cotas, esse valor é suficiente para que o fundo prometa, por exemplo, R$ 2,00 de renda garantida por cota durante 10 meses. 

Dessa forma, todo o dinheiro usado para pagar a RMG saiu do preço que os próprios cotistas pagaram pelas cotas adquiridas.

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