Última modificação em 19 de agosto de 2020

O que é RMG - Renda Mínima Garantida?

RMG - Renda Mínima Garantida é um rendimento que alguns fundos de investimento imobiliários oferecem aos cotistas, que consiste em um valor mensal fixo pago durante um período predeterminado.

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Entendendo RMG - Renda Mínima Garantida

Quem investe em fundos de investimento imobiliário (FIIs), de forma geral, está interessado no rendimento periódico que pode ser obtido graças ao recebimento dos alugueis dos imóveis do fundo.

No entanto, se o investidor coloca seu capital em um fundo novo, pode demorar algum tempo até que esse rendimento comece a ser gerado, pois os imóveis estão desocupados e é preciso fazer a locação. Isso não acontece de um dia para o outro. 

Isso acontece, principalmente, no caso dos fundos de desenvolvimento, aqueles que, em vez de comprar imóveis acabados, investem na construção. Certamente haverá um período significativo, no começo, no qual esse tipo de fundo ainda não consegue gerar nenhum rendimento a partir dos seus imóveis, já que os imóveis ainda nem existem.

Por isso, alguns fundos oferecem a chamada RMG - renda mínima garantida, um valor mensal fixo pago aos cotistas durante um período predeterminado. Ele tem a função de incentivar esses cotistas a permanecer no fundo até que o rendimento dos alugueis comece a aparecer. Dizemos que, em geral, a RMG é paga durante a fase pré-operacional do fundo, na qual ele ainda não gera lucro.

Como funciona a distribuição de RMG - Renda Mínima Garantida?

Antes de mais nada, é importante saber que a Instrução 472 da CVM proíbe que administradores de fundos façam promessas de rendimentos. Então, a renda mínima garantida só pode existir porque quem oferece e paga esse valor é um terceiro envolvido na operação. 

Por exemplo, suponha que um fundo de desenvolvimento contrata uma construtora para as obras dos seus imóveis. Durante o período de obras, o fundo vai pagar um valor extra para a construtora, que deverá repassar esse valor aos cotistas a título de pagamento de RMG.

Esse pagamento ocorre por um período predeterminado, já que, como visto, a RMG tem apenas a função de “segurar” os cotistas durante a fase pré-operacional. Então, a partir do momento em que o fundo tem seus imóveis, está alugando (ou mesmo vendendo) e está gerando renda por si mesmo, a renda mínima garantida deixa de ser distribuída.

A RMG - Renda Mínima Garantida é um fator para escolher em qual fundo investir?

Especialistas em FIIs recomendam que nenhum investidor escolha o fundo baseado na renda mínima garantida. A pergunta que o investidor precisa fazer a si mesmo é: se o fundo não gera lucros, de onde ele tira o dinheiro usado para pagar a RMG?

A resposta é que essa renda, na verdade, saiu do bolso dos próprios cotistas. Na captação, quando estava oferecendo as cotas ao mercado, o fundo captou mais recursos do que ele precisa. Então, ele usa o excedente para devolver aos cotistas em parcelas na forma de renda mínima garantida. 

Vamos entender melhor som um exemplo. Suponha que um fundo novo ABC Imóveis estima que precisa de R$ 240 milhões para começar a atuar, seja comprando ou construindo imóveis. Ele vai emitir 3 milhões de cotas. Então, para levantar esse dinheiro, cada cota deveria custar R$ 80. 

Em vez disso, o fundo ABC Imóveis coloca o preço por cota em R$ 100. Isso significa que ele irá captar R$ 300 milhões, ou seja, R$ 60 milhões a mais do que suas operações demandam. É desse excedente que o fundo se utiliza para pagar a renda mínima garantida aos cotistas. 

Considerando que são 3 milhões de cotas, esse valor é suficiente para que o fundo prometa, por exemplo, R$ 2,00 de renda garantida por cota durante 10 meses. 

Dessa forma, todo o dinheiro usado para pagar a RMG saiu do preço que os próprios cotistas pagaram pelas cotas adquiridas.

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