O que é Distrato Imobiliário?

Distrato Imobiliário é uma das formas de extinção do contrato de compra e venda de imóveis. Essa extinção é caracterizada por ser realizada de comum acordo pelas mesmas partes que firmaram o contrato, sem que exista um desejo unilateral de terminar o negócio, nem problemas ligados a invalidade ou inadimplência. O distrato também é chamado, no mundo jurídico, de resilição bilateral.


Entendendo o Distrato Imobiliário

O distrato imobiliário consiste no desfazimento do vínculo do contrato de compra e venda de um imóvel, que ocorre quando as duas partes concordam com esse desfazimento. Vamos entender melhor com um exemplo.

Maria quer comprar um imóvel. Ana está vendendo seu apartamento. Maria e Ana entram em contato, negociam valores e condições, e fecham um contrato de compra e venda do imóvel. A entrega das chaves ocorrerá em um mês, junto com o pagamento da entrada.

Logo em seguida, porém, Ana perde o emprego e decide que é melhor ficar em seu apartamento. Ela se comunica com Maria, que entende a situação e concorda em desfazer a compra. Portanto, de comum acordo, elas celebram um distrato, que extingue o contrato existente.

É importante notar que não houve inadimplência; nem Ana e nem Maria deixaram de cumprir suas obrigações contratuais, pois a entrega e o pagamento só deveriam ocorrer após um mês. Além disso, não havia nenhuma causa que pudesse tornar o contrato de compra e venda do imóvel inválido. 

Outro ponto importante é que o contrato não foi desfeito pela vontade de apenas uma parte. Apesar de Ana ter feito o pedido, as duas concordaram com o desfazimento.

Essas observações são necessárias porque existem outras formas de extinção de um contrato, além do distrato. Se existe inadimplência, ocorre resolução. Se o contrato é invalido, ocorre rescisão. Se apenas uma parte requer o desfazimento, ocorre resilição unilateral (também chamada de denúncia).

Observações importantes sobre a Lei do Distrato Imobiliário

Em 2018, entrou em vigor a lei 13.786, que ficou conhecida como Lei do Distrato Imobiliário. Um de seus pontos principais é determinar qual multa deve pagar a pessoa que adquire um imóvel na planta e depois, por sua vontade unilateral, opta por desfazer a compra. 

No entanto, essa norma jurídica sofreu algumas críticas por parte de especialistas em Direito Civil e Imobiliário.

Em primeiro lugar, essa lei usa de maneira pouco técnica o termo distrato. Conforme já foi explicado, existem diferentes formas de extinguir um contrato de compra e venda de imóveis, e o distrato é apenas uma delas. Essas formas diferem em aspectos bastante relevantes e, por isso, os termos devem ser usados com cuidado.

O texto da lei, porém, usa distrato onde seria mais adequado falar em resilição unilateral. Afinal, se o comprador desfaz a compra exclusivamente por sua vontade, sem o acordo do vendedor, não se pode falar em distrato. 

Outro ponto de crítica é que, apesar de apelidada de Lei do Distrato, essa norma não fala apenas do distrato e nem se aplica a todos os contratos de compra e venda de imóvel. Na realidade, seu foco são apenas os contratos de venda de imóvel na planta, em regime de incorporação ou loteamento. 

Ainda assim, admite-se que essa lei deve ser aplicada, por analogia, em situações nas quais o comprador do imóvel puder ser considerado consumidor. 

No exemplo de Maria e Ana, Maria não é consumidora, pois Ana não é uma fornecedora de imóveis; ela é apenas uma pessoa comum vendendo uma casa. Por isso, em relações entre particulares, a Lei do Distrato não se aplica. Se o adquirente for um fundo de investimento imobiliário (FII), ele também não é considerado consumidor, pois ele não é o usuário final do imóvel. Portanto, a Lei do Distrato também não se aplica aos FIIs.

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