Última modificação em 3 de julho de 2020

O que é contrato de gaveta?

Contrato de gaveta é um documento particular feito na situação de compra e venda de um imóvel, mas sem que haja a interferência de qualquer agência imobiliária ou instituição jurídica. Ou seja, é um contrato realizado apenas entre vendedor e comprador.

Este tipo de procedimento é utilizado como forma particular de financiamento, surgiu na década de 1980 e ganhou força na década seguinte. 

A principal razão para que essa prática seja implantada deve-se à alta carga tributária do mercado imobiliário ou mesmo a dificuldade de acesso ao crédito bancário por parte do comprador.


Como funciona o contrato de gaveta?

O vendedor realiza todas as etapas referentes ao financiamento perante a instituição bancária selecionada, para posteriormente passar o imóvel ao verdadeiro comprador.  

Porém, com o contrato de gaveta o registro do imóvel não é atualizado pelo cartório competente e o vendedor permanece como titular da construção até que o financiamento seja completamente quitado pelo comprador e transferido sob sua titularidade – ou “gaveteiro”.

Para a instituição bancária, o comprador será considerado apenas um simples possuidor do bem.

Os efeitos jurídicos produzidos pela celebração do contrato de gaveta são, em sua maior parte, duvidosos e de pouca validade técnica. É comum que ele seja objeto de pendências judiciais devido aos altos riscos envolvidos para ambas as partes. 

Quais são os riscos do contrato de gaveta?

À primeira vista parece ser uma prática vantajosa, justamente por não haver necessidade de contribuir com as taxas tributárias ou ainda facilitar condições para o comprador, garantindo o negócio. Porém, o contrato de gaveta apresenta diversos riscos para as partes envolvidas.

Para o vendedor, o risco está atrelado às chances de ter seu nome negativado em serviços de proteção ao crédito, como SPC ou SERASA, caso o comprador não cumpra com o pagamento das prestações estabelecidas. 

A instituição bancária poderá executar a dívida e até tomar o imóvel. Ainda assim, o nome do vendedor permanecerá negativo e este terá problemas para obter crédito pessoal, como em futuros empréstimos

O comprador, por sua vez, também corre o risco de ficar sem a construção a qualquer momento, mesmo pagando corretamente as parcelas do financiamento.

Se o vendedor vier a falecer durante o valia do contato, por exemplo, o imóvel será considerado de direito dos seus herdeiros. Por outro lado, se o próprio comprador vier a óbito, o imóvel não poderá fazer parte do inventário e a família da vítima ficará desamparada. 

Outra situação – um tanto comum de acontecer – é a venda do imóvel para uma terceira pessoa dentro das conformidades jurídicas, ou seja, com interferência de agência imobiliária e registro em cartório competente. 

Como o contrato de gaveta é valido somente entre as duas partes – vendedor e comprador – a venda do imóvel para um terceiro poderá acontecer legalmente. Infelizmente, é um golpe comum no segmento imobiliário.

O contrato de gaveta possui validade jurídica?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) mantém uma postura muito flexível com este tipo de mecanismo, compreendendo que pode ser uma ação legal por permitir que o vendedor discuta as obrigações e direito assumido em juízo. 

Ainda considera que, com a quitação de todas as parcelas, já não é possível realizar a anulação de uma provável transferência, se não foram causados prejuízos ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Entretanto, como o imóvel financiado através de um contrato de gaveta não será devidamente registrado e atualizado em cartório, o valor deste acordo será apenas moral. 

Assim, a confiança entre vendedor e comprador é fundamental para garantir a sua concretização, já que a efetiva legitimidade do contrato fica a cargo da conduta esperada entre ambas as partes. 

O contrato de gaveta não é um documento oficial e poderá, sim, ser interpretado como ação fraudulenta perante a justiça. 

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