O que é Built to Suit?

Built to Suit (em inglês, “construído para servir”) é um termo usado no setor imobiliário. Ele refere-se a um contrato típico de aluguel, empregado quando o imóvel é realmente construído ou reformado para servir às necessidades de um locatário específico.

É usado principalmente por empresas que precisam de um local com certas características para desenvolver as operações do seu negócio.

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Quais são as particularidades do built to suit?

Conforme o próprio nome indica, a principal particularidade de um contrato de aluguel built to suit é que o proprietário do imóvel deve construí-lo ou reformá-lo para atender aos requisitos apresentados pelo seu inquilino. 

Consequentemente, o inquilino já é conhecido quando o contrato é confeccionado, e esse é um fator determinante para estabelecer se o negócio jurídico é viável ou não. Se o tipo de requisito apresentado pelo inquilino não puder ser atendido pelo proprietário do imóvel, não é possível seguir adiante com o contrato.

Outro ponto importante é que, justamente pelo investimento necessário para colocar o imóvel dentro das condições necessárias, o contrato é de longo prazo, com duração, na maioria dos casos, entre 10 e 20 anos.

Outro fato interessante é que, embora muitos afirmem que o Built to Suit é um contrato atípico, isso na verdade já mudou. Em 2012, entrou em vigor a Lei 12.744, incluindo o artigo 54-A na Lei do Inquilinato. O caput desse artigo reconhece o contrato Built to Suit, antes não previsto na legislação. Portanto, ele é agora um contrato típico de aluguel.

Quais são as vantagens do built to suit?

Do ponto de vista de quem aluga o imóvel, o built to suit traz importantes vantagens. 

Muitas empresas precisam de um local com certas características para desenvolver suas atividades, mas não dispõem de recursos suficientes para bancar a construção desse imóvel. Então, o built to suit é a solução ideal, pois permite alugar o imóvel, que é muito mais econômico, sem abrir mão daquelas características necessárias.

Além disso, é comum negociar a compra do imóvel ao final do contrato de aluguel, por um valor descontado. Dessa forma, existe uma perspectiva concreta de adquirir a propriedade, o que é positivo para o patrimônio da empresa.

Do ponto de vista do locador, esse modelo de contrato também tem benefícios.

O principal deles é que existe menor risco de vacância, em comparação com um contrato de locação comum. Como a empresa justamente precisa de um local com características específicas para operar, é improvável que ela deixe o imóvel, pois seria difícil e custoso encontrar outro que a acomode.

Além disso, também pelo fato de que o imóvel é construído ou reformado para atender às necessidades da empresa, pode-se trabalhar com um valor superior para o aluguel, gerando mais lucro para o locador. 

Quais são as desvantagens do built do suit?

A principal desvantagem, para o locador, é que ele pode ter dificuldade de alugar o imóvel para outra empresa, depois que o contrato acabar. Como ele é construído sob medida para um inquilino, talvez não atenda tão bem a outros. É preciso fazer novas reformas, o que gera mais custo.

Outro aspecto que pode ser considerado negativo é, justamente, o custo para preparar o imóvel. É preciso dispôr de muitos recursos para construir ou reformar um espaço totalmente de acordo com os pedidos do locatário. Em geral, quem trabalha com esse tipo de contrato são os grandes fundos imobiliários, que têm caixa suficiente para pagar pelas obras.

Pelo olhar do locatário, a desvantagem é estar assumindo um compromisso de longo prazo. Isso significa que, se algum imprevisto acontecer ao longo dos anos – por exemplo, se a empresa mudar seu ramo de atividade e não precisar mais daquele imóvel – será preciso pagar uma multa significativa pelo término do contrato antes do tempo previsto.

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