Fundos Imobiliários

Você tem vontade de investir em fundos imobiliários, mas não sabe muito bem qual ativo comprar? Ainda está começando como investidor? Ou então possui poucos recursos atualmente e tem dificuldade para diversificar as categorias de imóveis para a sua carteira? Se a resposta foi positiva para alguma dessas perguntas, talvez você se interesse pelo XFIX11.

Esse é o código de negociação do Trend IFIX na Bolsa de Valores, o primeiro ETF de fundos imobiliários do Brasil que foi criado recentemente pela XP Inc., proprietária de diversas corretoras importantes do país como XP Investimentos, Clear e Rico, além de outros produtos no Mercado Financeiro. O seu objetivo é acompanhar o IFIX, principal índice da categoria.

ETF? IFIX? Essa sopa de letrinhas pode deixar o investidor iniciante confuso, de modo que penso ser essencial entender o que elas representam antes de seguirmos com a nossa explicação sobre o XFIX11.

O que é um ETF?

ETF é uma sigla para os Exchange Traded Funds. Para o investidor brasileiro, contudo, isso não explica muito o que ela representa, certo? No entanto, ao analisar cada termo individualmente, conseguimos entender a função deste formato de ativo:

Ou seja, ao juntar tudo devidamente traduzido, fica mais fácil compreender que os ETFs nada mais são do que uma modalidade de fundos de investimentos. No entanto, o que os diferencia dos outros formatos tradicionais como renda fixa ou multimercados?

Em primeiro lugar, o ambiente de negociação. ETFs são negociados na Bolsa de Valores o que significa que, para comprar cotas desse tipo de fundo, será preciso usar do Home Broker da sua corretora. O ativo desejado será identificado pelo seu ticker (um código de negociação, como XFIX11, por exemplo).

Além disso, os ETFs possuem gestão passiva, o que significa que seu objetivo é replicar um índice ou indicador. Para a renda fixa, por exemplo, pode-se usar o CDI. Investimentos no mercado acionário costumam se basear no Ibovespa. E, para os fundos imobiliários, o benchmark é justamente o IFIX, outra sigla que precisamos entender.

O que é o IFIX?

Já que mencionamos o IFIX, esse é o nome do principal índice dos fundos imobiliários, representando uma carteira fictícia com os ativos da categoria com maior volume de negociação e representatividade na Bolsa de Valores.

Para pertencer ao IFIX, um fundo imobiliário precisa cumprir alguns requisitos como presença em 95% dos pregões com alguma negociação entre investidores e não ser uma "penny stock". A relevância é ordenada de acordo com o valor de mercado dos fundos, sendo que nenhum ativo pode ter um peso superior a 20% dentro do índice.

A carteira do IFIX é revisada a cada quatro meses. Você pode consultar a versão atualizada no site oficial da B3, a Bolsa de Valores do Brasil.

XFIX11: o ETF para investir em fundos imobiliários

Até pouco atrás, não era possível investir no IFIX diretamente, pois era uma carteira teórica de FIIs e de difícil replicação manual. No entanto, com a chegada do XFIX11, esse cenário mudou. Desde 30 de novembro de 2020, você pode facilmente investir nesse benchmark por meio do Trend IFIX, o ETF de fundos imobiliários da XP Inc.

Essa é uma oportunidade excelente para quem deseja expor o seu capital à categoria, mas sem abrir mão de uma boa diversificação. Esse ETF, afinal, é composto por mais de 80 FIIs contendo, ao todo, mais de cinco mil imóveis em carteira das mais variadas categorias — como shoppings, hospitais, escritórios, agências bancárias ou galpões logísticos, por exemplo.

A gestão do ativo ficará por conta da XP Asset, enquanto que a administração do fundo será feita pelo BNP Paribas. Perceba, portanto, que o seu dinheiro estará nas mãos de excelentes empresas do Mercado Financeiro.

Quais são as vantagens de investir no XFIX11?

Para quem tem as dificuldades que mencionamos no começo deste artigo (como pouco dinheiro para investir em fundos imobiliários ou mesmo um certo desconhecimento de como escolher os ativos da categoria), o XFIX11 pode ser uma excelente alternativa. O ativo, afinal, oferece algumas vantagens interessantes para esse perfil de investidor. Vamos entender melhor quais são elas.

Facilidade para investir

O primeiro benefício do XFIX11 é uma vantagem comum aos ETFs: agilidade e simplicidade para investir. Com um único investimento, como mencionei, você teria acesso a um pacote completo de fundos imobiliários e imóveis.  E tudo é feito em poucas etapas, bastando abrir o Home Broker da sua corretora para comprar cotas do ativo.

Além disso, não podemos nos esquecer de que esse ETF permite também a aderência ao seu indicador que, neste caso, é o IFIX. Ao tentar reproduzir o índice comprando os ativos da carteira, você certamente teria um grande desafio. Agora, é possível replicar essa carteira fictícia em poucos cliques. Um enorme facilitador, sem dúvidas.

Diversificação

Outra vantagem de investir em ETFs (e que também se aplica ao XFIX11) é a diversificação. Você terá, em um único ativo, uma gama completa de imóveis e gestores profissionais trabalhando para você. Assim, sequer precisa se preocupar se o setor do momento é o de lajes corporativas ou imóveis educacionais, por exemplo. Todos estarão presentes na sua carteira.

Como consequência direta da diversificação, você conta ainda com um menor risco ao seu capital. Fenômenos que afetem diretamente um fundo ou um segmento vão ter impacto reduzido já que, na prática, eles representam uma pequena parcela do seu investimento. É, portanto, também uma forma de proteção do seu dinheiro.

Baixo custo

Em função da gestão passiva, que é uma estratégia bem mais simples de realizar do que na gestão ativa, os ETFs costumam cobrar taxas de administração menores do que os demais fundos de investimentos. No caso do XFIX11, essa taxa é de 0,30% ao ano, que podemos considerar como baixa. Apenas como comparativo, fundos de ações cobram, em média, 2% ao ano em função das estratégias mais complexas.

Além disso, o valor do aporte inicial também é reduzido, algo que torna o ativo extremamente acessível e popular. O XFIX11 foi lançado com o valor de R$10 por cota. Ou seja, mesmo com pouco dinheiro já é possível começar a investir e participar do mercado imobiliário.

Rendimentos investidos automaticamente

Ao contrário dos fundos imobiliários tradicionais, o Trend IFIX não paga dividendos aos seus cotistas. Isso não significa que não exista essa geração de caixa, mas sim que ela não é entregue na sua conta. Os rendimentos são automaticamente reinvestidos no próprio ETF, permitindo assim a compra de mais FIIs e geração de valor ao longo do tempo.

Quais são as desvantagens de investir no XFIX11?

Não existe investimento perfeito, como sempre defendemos aqui no Mais Retorno. Sendo assim, ainda que tenha se empolgado com as vantagens anteriores, recomendamos que você nos acompanhe agora sobre alguns dos riscos de usar o XFIX11 para os seus investimentos.

Não há renda passiva

O primeiro problema do XFIX11 é justamente esse último ponto que abordamos: não há pagamento mensal dos rendimentos. Assim, caso você queira investir em fundos imobiliários pensando em geração de renda passiva, essa certamente não é a melhor opção.

A alternativa para esse objetivo seria buscar pelos FOFs (fundos de fundos) que também contemplam essa estratégia de diversificação e pagam normalmente os dividendos, embora com uma menor quantidade de fundos e que não necessariamente vão refletir o comportamento do IFIX. É uma questão de ponderar o que é mais relevante para o seu perfil.

Baixo controle dos ativos

Um problema típico dos ETFs é que eles utilizam de uma quantidade muito grande de ativos, algo que pode trazer um baixo controle sobre os fundos imobiliários da sua carteira. Como mencionamos, são mais de 80 FIIs presentes no IFIX e que serão responsáveis pela composição dos seus resultados.

Isso significa que, dentro desses fundos imobiliários, existem ativos muito bons e qualificados, assim como outros problemáticos. E, ao usar de um ETF, você não tem como selecionar os FIIs pela sua qualidade implícita. Como consequência, os resultados não vão superar a média do mercado, algo que poderia ser obtido com uma análise mais qualitativa.

Tributação

Por fim, usando do XFIX11, você vai abrir mão de um dos grandes benefícios dos fundos imobiliários: os rendimentos isentos de Imposto de Renda. Como os dividendos são reinvestidos automaticamente, os lucros são considerados como ganho de capital. E é preciso pagar 20% dos lucros a título de tributação.

Afinal, vale a pena investir no XFIX11?

Como vimos, o XFIX11 trouxe uma grande novidade ao Mercado Financeiro: a oportunidade de investir no principal índice da categoria (IFIX) com uma facilidade até então inexistente. Para quem gosta de fundos passivos, como os ETFs, esse é mais um produto que pode ser agregado à carteira de investidor.

No entanto, é preciso ponderar todos os prós e contras do ativo antes de investir. Se você busca um retorno com o seu investimento que supere o seu benchmark, por exemplo, essa não é uma estratégia interessante. Não há como obter uma rentabilidade melhor do que o IFIX se você vai usar dos mesmos recursos (os fundos que fazem a sua composição).

O mesmo vale para quem investe em fundos imobiliários visando a geração de fluxo de caixa. O ETF não paga os rendimentos mensais, de modo que sua estratégia não será executada. É preciso, portanto, avaliar as suas necessidades e interesses.

Para quem não encontrar compatibilidade com a estratégia oferecida pelo XFIX11, mas ainda assim desejar uma boa diversificação na categoria, o caminho é procurar pelos FOFs. Eles também possuem vários FIIs em carteira e oferecem o pagamento dos rendimentos mensais, além de um filtro qualitativo sobre os fundos adquiridos.

E, caso queira aprender mais sobre os FIIs, fica o convite para conhecer o nosso treinamento completo sobre a categoria. Com esse conteúdo, você estará apto a tomar suas próprias decisões de investimentos e, por que não, superar os resultados do IFIX com a sua carteira de fundos imobiliários.

Imagem do autor

Formado em Administração pela PUC-SP. Trabalhou em empresas do segmento financeiro (Itaú BBA) e varejo (BRMALLS) até 2016, quando iniciou a jornada de produção de conteúdo para a internet com foco em finanças.

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