O que são REITs – Vale ou não a pena investir?

Um setor muito importante para a economia como um todo é o de Real Estate, ou seja, da construção civil. Esse setor é bastante sensível ao crescimento de um país, afinal, com economia aquecida ele tende a ter uma performance superior a outros, enquanto que com a economia fraca, acaba respondendo de forma mais vagarosa.

Isso foi fácil de verificar aqui no Brasil nos últimos anos. Tivemos um boom no mercado imobiliário enquanto crescíamos fortemente até 2014 e, depois de quase 5 anos estagnado, agora ele está se recuperando do limbo de uma das piores recessões da história do país.

Mas claro, o que nos importa aqui é que esse setor é uma importante fonte alternativa de investimentos. E hoje quero te apresentar um produto diferente desse ramo: os Real Estate Investiment Trust, ou simplesmente, REIT.

O que são REITs

Comentei bastante do mercado brasileiro, mas não à toa os REITs têm esse nome inglês. É uma forma de investimentos mais difundida no exterior.

Os REITs são empresas, com CEO e conselho administrativo, que são proprietárias de imóveis e operam ou financiam esses ativos com objetivo de gerar um fluxo de renda constante.

Como são empresas de fato, aqui a lógica é semelhante à de uma ação qualquer. O investidor se torna acionista de uma dessas empresas e tem direito a receber o lucro que ela gera.

A gestão da empresa é, dessa forma, qualificada para operar no segmento, assim como qualquer outra empresa listada em bolsa, por exemplo.

Os REITs podem atuar mais ou menos como atuam algumas construtoras por aqui, que elaboram o projeto imobiliário e o colocam a venda, inclusive se alavancando e tomando empréstimos para viabilizar o projeto.

Além disso, algumas características em comum dos REITs são:

• São obrigados a distribuir, no mínimo, 90% de sua receita anual em dividendos para os acionistas (diferentemente do Brasil em que esse mínimo é de 95%);
• Devem ter pelo menos 75% do patrimônio investido em imóveis, empréstimos hipotecários, ações de outros REITs, dinheiro em caixa ou títulos do governo;
• Sua receita bruta também precisa ser de, pelo menos, 75% derivada de aluguéis, juros de hipotecas ou ganho provenientes da venda de imóveis;
• Para funcionarem, devem ser compostos por pelo menos 100 acionistas, sendo que é proibida a concentração de mais de 50% das ações nas mãos de 5 ou menos desses acionistas;
• Ao contrário das ações comuns, seus dividendos são isentos de impostos, de forma que distribuições realizadas aos seus acionistas podem ser deduzidas na apuração do lucro para o pagamento de impostos (lembrando que nos EUA os dividendos são tributados).

Destaco ainda que os REITs, assim como os FIIs aqui no Brasil, são segmentados em dois tipos básicos: os de papel (Mortgage REITs) e os de tijolos (equity REITs).

Os primeiros basicamente investem em hipotecas e seu fluxo de renda é gerado através de empréstimos. Por outro lado, os REITs de equity investem de fato em edifícios para depois os vender (como hospitais, escolas, galpões, etc.).

Diferenças em relação aos FIIs

Acho que ficou meio que claro que os REITs são muito parecidos com os nossos Fundos Imobiliários. Afinal, ambos atuam no mercado imobiliário e são alternativas de investimentos viabilizadas através da bolsa de valores.

De fato, esses dois ativos guardam muita semelhança. Eu poderia até dizer que os REITs são os “fundos imobiliários do exterior”. Mas não é bem assim.

Por isso, para não deixar dúvidas, vou pontuar a diferença entre eles:

Em primeiro lugar, a grande questão é que são sociedades diferentes.

Enquanto nos nossos FIIs estamos tratando de um fundo de investimentos, os REITs são formatados como uma empresa, que distribui lucro e tem conselho de diretoria.

Por ser uma empresa, os REITs podem se alavancar para fazer suas operações, diferente dos Fundos Imobiliários.

A tributação também é diferente: os FIIs são tributados em 20% para ganhos de capital e possuem isenção de IR no pagamento dos dividendos (distribuições dos lucros dos aluguéis). Os REITs, por outro lado, serão tributados conforme uma empresa e seus dividendos sofrem incidência de impostos (embora você consiga deduzir esses encargos posteriormente).

E claro, a diferença mais básica é a de que os REITs são investimentos realizados no exterior, enquanto os FIIs são investimentos domésticos.

Vale a pena investir em REITs?

Mais uma vez insisto que estamos em um novo ambiente, de juros baixos, em que os retornos fáceis ficaram para trás. Até por isso, nós aqui do Mais Retorno sempre buscamos trazer coisas alternativas e os REITs são mais um assunto nesse sentido.

Sendo um investimento no exterior e, com isso, tendo o seu retorno em dólar, parece ser uma ótima opção, ainda mais com o dólar caro como está por aqui. Se tratando ainda de um fluxo de renda em moeda forte, faz mais sentido ainda.

Por outro lado, além de serem extremamente mais simples e acessíveis, os fundos imobiliários negociados no Brasil também podem apresentar um retorno interessante. Para ter uma base desse retorno, note que desde a eleição, os FIIs têm performance superior ao Ibovespa.

Dito isso, sem dúvidas é uma boa opção investir em ativos relacionados ao mercado imobiliário, mas eu penso que os investimentos domésticos em fundos imobiliários já suprem bem essa área. Lembre aqui como escolher bons fundos imobiliários.

Se, no entanto, você for um investidor mais experiente, os REITs são uma boa alternativa para diversificação de sua carteira e ter um fluxo de renda em dólar. Mas é sempre preciso entender toda a burocracia local, bem como se aprofundar no mercado que se está investindo.

Como sempre, conhecimento é primordial para evitar decisões equivocadas que possam te gerar problemas e prejuízo.

Conclusão

O mercado imobiliário é sempre uma ótima alternativa de investimentos. Além de ser uma opção de diversificação da carteira, pode se constituir em um fluxo de renda mensal.

Os REITs constituem no exterior o que pode ser semelhante aos fundos imobiliários aqui. A diferença é que não são fundos, mas sim empresas de fato, com toda a estrutura e governança encontrada em ações.

Claro que diversificar a sua carteira é algo sempre recomendado, mas os fundos imobiliários, por serem muito mais simples e acessíveis aos brasileiros, deveriam ser considerados antes de se aventurar nos REITs.

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