Imóveis ou Fundos Imobiliários: qual o mais rentável?

No Brasil, os investimentos imobiliários são muito populares. Há anos, muitas pessoas entendem que esse é o melhor destino do dinheiro, garantindo assim uma propriedade que pode, ainda, gerar uma renda extra por meio da cobrança de aluguel. E isso sem falar que pode obter uma boa valorização da propriedade em função dos efeitos da inflação.

Mais recentemente, no entanto, um outro tipo de investimento nesse mesmo segmento passou a despertar interesse dos investidores: os fundos imobiliários. Assim como as ações, eles são produtos negociados em cotas no mercado financeiro e permitem uma exposição mais acessível a alguns dos melhores imóveis do nosso país.

Mas então qual é a melhor opção para investir: imóveis ou fundos imobiliários?

Vale a pena investir em imóveis?

A nossa cultura brasileira, especialmente em anos de inflação elevada, tem como pilar a compra de imóveis como forma de rentabilizar um patrimônio. Aqui, portanto, não falamos apenas de comprar uma casa para morar, mas principalmente a aquisição de imóveis com a finalidade de obter uma renda extra.

Essa estratégia traz, naturalmente, vantagens e desvantagens. Vamos entendê-las para, em seguida, comparar com os investimentos em fundos imobiliários.

Vantagens dos imóveis

A principal vantagem de comprar um imóvel é o controle. Ao ser proprietário, é você quem decide tudo em relação aquele ativo — como reformas, cobrança do aluguel ou mesmo, se necessário, utilizar o próprio local adquirido como residência no futuro.

A tangibilidade do investimento é outro ponto que costuma agradar. Isso porque tudo acontece no plano físico (tanto a compra do imóvel, como a negociação com os eventuais locatários), o que pode agradar pessoas que não estão tão habituadas com a modernidade do ambiente online.

Por fim, podemos mencionar ainda a própria inflação, que costuma jogar a favor dos proprietários de imóveis. Isso porque ela gera uma valorização do ativo e, consequentemente, também do dinheiro que foi investido nele.

Desvantagens dos imóveis

Apesar de ser um caminho mais tradicional (e talvez até mais confortável), investir em imóveis diretamente traz algumas desvantagens consideráveis. A começar pelo ticket médio, que é alto. Você precisa ter uma grande quantidade de dinheiro para poder comprar uma casa ou apartamento. Ou seja, não é um investimento acessível ou democrático.

Outro ponto negativo dessa estratégia está no próprio gerenciamento do ativo. É você quem fica responsável pelos custos (IPTU, por exemplo), por eventuais reformas e, principalmente, na busca de novos inquilinos caso o imóvel fique vago. Há, inclusive, a necessidade de assumir os custos do local enquanto não encontrar um novo locatário.

Por fim, alguns riscos não podem ser desconsiderados. É o caso de uma desvalorização da região na qual ele está localizado (gerando perda financeira) ou mesmo de liquidez, que representa a facilidade de resgatar o dinheiro. Vender um imóvel pode demorar meses e, portanto, ser um desafio adicional ao se desfazer do ativo.

Vale a pena investir em fundos imobiliários?

Já os fundos imobiliários são um formato de investimento parecido com as ações — inclusive no fato de que eles são negociados na bolsa de valores, em formato de cotas. Portanto, você pode comprar participação nos imóveis de forma simples e acessível pelo Home Broker da sua corretora de investimentos.

Vamos então conhecer um pouco mais sobre as vantagens e desvantagens desse tipo de investimento. Antes, caso você se interesse por esse tipo de produto, gostaria de convidar a conhecer o nosso curso Dominando os Fundos Imobiliários, onde ensinamos tudo que envolve essa classe de ativos.

Vantagens dos fundos imobiliários

A maior vantagem de investir em fundos imobiliários é a democratização do segmento imobiliário. Ao contrário de comprar um edifício, um apartamento ou uma casa, a maior parte dos FIIs são negociados por valores próximos a R$100. Ou seja, é muito mais barato e acessível, permitindo a exposição ao setor para quem não tem grandes fortunas.

Outro ponto bem atrativo desse produto é que toda gestão patrimonial fica por conta de um especialista do mercado financeiro. Ou seja, você não precisa se preocupar com a busca por novos inquilinos ou mesmo com reformas. Tudo é tocado pelo próprio time de gestão dos fundos imobiliários.

Há também uma fácil diversificação. Boa parte dos FIIs hoje contam com um portfólio amplo, com dois ou mais imóveis em sua estrutura. Isso ajuda a reduzir os riscos do investimento, caso algum espaço enfrente algum tipo de dificuldades.

Finalmente, encontramos ainda algumas vantagens financeiras tanto na liquidez (vender uma cota é feita de forma instantânea, caso existam compradores no preço proposto), como ainda tributária — até a última atualização deste artigo, o investidor Pessoa Física tinha os rendimentos mensais isentos de Imposto de Renda.

Desvantagens dos fundos imobiliários

Nem só de vantagens vivem os fundos imobiliários. Se fosse assim, afinal, nem seria preciso produzir esse artigo, não é mesmo?

A primeira desvantagem de investir em um FII é a falta de controle. Ao fazer um aporte, toda tomada de decisão fica a cargo do time de gestão. Você não será consultado sobre a compra ou venda de um imóvel, por exemplo. Nem terá direito ao espaço fisicamente, algo que você poderia fazer ao seu o real proprietário do ativo.

Além disso, não há isenção de riscos. Fundos imobiliários são negociados em um universo de renda variável, o que significa que a cota do seu FII pode sofrer desvalorização. Riscos de mercado, sazonalidade, crédito (falta de pagamento do aluguel) ou até de execução de obra também estão presentes — ainda que boa parte deles também exista na compra do imóvel.

Imóveis ou fundos imobiliários: qual é a melhor opção?

Diante desse cenário de prós e contras, qual é a melhor opção para investir o seu dinheiro: fundos imobiliários ou imóveis?

A resposta depende muito do seu perfil e dos objetivos financeiros, mas de modo geral os fundos imobiliários são bem mais interessantes. A facilidade de liquidez, a diversificação automática e a liberação de tarefas rotineiras são alguns dos pontos que se tornam tão atrativos ao investidor.

Acreditamos que a única exceção se aplica caso você tenha interesses além da renda mensal. Neste caso, se há objetivo de exploração do imóvel de forma residencial, então será preciso realmente adquirir um imóvel. Em outros objetivos, principalmente financeiros, é difícil encontrar motivos para optar pelos imóveis diretamente.

Isso porque, mesmo comparando mês a mês, a situação fica vantajosa aos fundos imobiliários. A valorização dos ativos em função da inflação, por exemplo, tende a se refletir no valor das cotas. Ou seja, você pode ter a renda mensal e ainda a valorização do valor investido — assim como acontece no "mundo real".

Além disso, uma prática comum de mercado é cobrar entre 0,3% e 0,5% do valor do imóvel como aluguel. Atualmente, por outro lado, inúmeros fundos imobiliários oferecem uma rentabilidade acima disso com os seus rendimentos mensais. Muitos deles chegam a 0,8% ao mês, por exemplo.

Diante de todo esse comparativo, fica muito claro que existem boas vantagens de investir em FIIs diante dos imóveis físicos, ao menos pensando no aspecto financeiro. E, caso ainda esteja conhecendo esse formato de investimento, fica mais uma vez o convite para conhecer o nosso curso Dominando os Fundos Imobiliários.