Fundos de recebíveis imobiliários: vale a pena investir?

Se você acompanha com frequência o nosso blog, deve ter percebido que estamos trazendo conteúdos bem completos sobre diferentes tipos de fundos imobiliários, os populares FIIs.

Para quem não tem tanta intimidade com o tema, essa acaba por ser uma forma que o investidor individual (pessoas como você) tem para participar de um mercado (imóveis) com alto custo médio.

O que nem todo mundo sabe é que nem só de imóveis físicos vivem os fundos imobiliários. É possível investir também em títulos do setor por meio dos FIIs de papéis. É sobre eles que vamos falar no artigo de hoje.

O que são os fundos de recebíveis imobiliários?

Os fundos de recebíveis (ou fundos de papéis, se você assim preferir), são fundos de investimentos imobiliários que trabalham predominantemente com títulos relacionados ao setor imobiliário.

Os papéis são majoritariamente ativos de renda fixa, mas com maior risco. Assim, as rentabilidades oferecidas costumam superar com alguma folga os principais benchmarks, como o CDI. Essa, aliás, é quase que uma exigência, afinal é necessário garantir alguma atratividade ao investidor em relação aos títulos mais seguros, como o Tesouro Selic.

A ANBIMA (Associação Brasileira de Mercados Financeiros e de Capitais) define um fundo de recebíveis da seguinte maneira: "fundos que conforme definido em seu regulamento objetivam investir acima de 2/3 (dois terços) do seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, em Título e Valores Mobiliários".

Como os fundos de recebíveis lucram?

Se você já conhece os FIIs que atuam no mercado de imóveis físicos (os populares fundos de tijolos), sabe que uma das formas importantes que eles possuem para rentabilizar o capital dos cotistas é por meio da cobrança de aluguel, explorando os ativos em carteira.

No caso de um fundo de recebíveis, como não há imóvel físico no portfólio, essa não é uma prática possível. Então, como esses fundos conseguem gerar valor para os cotistas?

Basicamente, como já vimos, isso acontece por meio do investimento em títulos do setor imobiliário. Desta forma, são duas possibilidades para gerar lucro:

1. No vencimento dos títulos, quando a empresa emissora do papel precisa devolver o dinheiro investido com o pagamento dos juros prometido.
2. Ao negociar esses títulos imobiliários no mercado, lucrando com a variação de preços entre a compra e a venda do papel (sim, títulos de renda fixa também possuem precificação diária).

Além disso, pensando exclusivamente no cotista, é possível ainda ganhar dinheiro com a venda das cotas do fundo caso ele se valorize no mercado secundário. No entanto, esse não é um objetivo comum para o investidor de FIIs imobiliários, mas sim o recebimento mensal que os fundos são capazes de gerar.

Quais os títulos que um fundo de papel pode investir?

Agora talvez você esteja curioso para entender quais seriam os títulos do setor imobiliário que estão disponíveis para investimentos por parte dos fundos de recebíveis, certo?

Bom, os investimentos podem ser em diferentes tipos de papéis, mas três deles se destacam:

• CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários)
• LCI (Letras de Crédito Imobiliário)
• Letras Hipotecárias (LH)

Vamos entender brevemente o funcionamento de cada um.

CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários)

O CRI é, de longe, o ativo favorito de um fundo de recebíveis. Esse título é emitido por empresas não financeiras (muito usado por construtoras) na tentativa de financiamento das suas atividades imobiliárias.

Imagine que uma empresa tenha construído um edifício residencial para venda dos apartamentos. Os compradores (futuros moradores) provavelmente parcelarão os valores, algo que exigiria tempo para recuperação do investimento.

Para acelerar o processo, as empresas podem buscar securitizadoras para transformar esses recebimentos em títulos. Assim, os investidores podem comprá-los, antecipando o crédito para essa construtora. Entre os compradores estão justamente os fundos de recebíveis.

O grande atrativo dos CRIs é a sua rentabilidade. Como há maior risco do que outros papéis de renda fixa, os juros pagos nesse tipo de operação são mais elevados. Entre esses riscos estão a liquidez (baixa negociação) e o crédito (o popular calote).

Vale observar que qualquer pessoa pode comprar um CRI. No entanto, o investimento inicial costuma ser alto. Desta forma, fica muito mais acessível para o investidor individual ter acesso a esse papel por meio dos FIIs de recebíveis.

Dado o seu retorno bem acima de outros títulos mais conservadores, os CRIs aparecem em peso na carteira dos fundos de papel. Não é raro ver carteiras compostas majoritariamente com esse ativo, por vezes superando 80% do portfólio.

LCI (Letras de Crédito Imobiliário)

Um segundo título que aparece nos fundos de recebíveis, embora em menor escala, é o LCI. Novamente, o intuito do título é o financiamento do setor imobiliário. Aqui, ao contrário do CRI, a emissão é feita por empresas financeiras.

Isso traz um cenário de menor risco ao comprador do papel (especialmente de crédito), algo que também se reflete em menores rentabilidades oferecidas. Por essa razão, acaba sendo um título menos usado pelos fundos de recebíveis, além de ser mais acessível ao investidor individual.

Vale lembrar que esse ativo, ao contrário do anterior, é protegido pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito). Para os fundos imobiliários, pela limitação de valores na proteção, isso não traz qualquer benefício. No entanto, sem dúvidas, acaba tornando o LCI mais seguro para o investidor individual.

Letras Hipotecárias (LH)

Ainda em termos de papéis imobiliários, existem as Letras Hipotecárias. Esses títulos também são emitidos por instituições financeiras e tem por finalidade a captação de recursos para aplicação na modalidade de hipoteca para clientes. Não é um papel tão comum, mas vale a menção.

Outros ativos nos fundos de recebíveis

Por fim, vale destacar que, embora precisem ter dois terços do patrimônio em papéis imobiliários, os fundos de recebíveis podem contar com outros investimentos na composição da sua carteira. É o caso de ações de empresas do setor imobiliário ou, o que é mais comum, cotas de outros FIIs.

Exemplos de FIIs de recebíveis imobiliários

Dentro do mercado de FIIs, além categorias em si, você conta com uma boa variedade de fundos. Não é diferente para atuação com foco em recebíveis: são inúmeros exemplos para investimentos.

Apesar do trabalho com papéis em todos eles, os resultados irão variar diretamente com a gestão e a escolha dos títulos para composição da carteira. Portanto, antes de investir, sempre confira o regulamento do fundo, assim como analise os relatórios compartilhados com informações sobre os investimentos realizados.

Abaixo, apenas para ilustrar este artigo, listamos alguns do maiores fundos de recebíveis:

• KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários)
• MXRF11 (Maxi Renda)
• HGCR11 (CSHG Recebíveis Imobiliários)
• RBRR11 (RBR Rendimento High Grade)
• VRTA11 (Fator Verita)
• IRDM11 (Iridium Recebíveis Imobiliários)

IMPORTANTE: os fundos citados acima são apenas exemplos de FIIs de papéis. Isso não é uma recomendação de compra ou venda, ok?

Quais as vantagens dos fundos de recebíveis?

Agora que você já conhece os fundos de recebíveis, vamos falar um pouco sobre as suas principais vantagens aos investidores da categoria.

Em primeiro lugar, trata-se de uma oportunidade de investir em renda fixa com uma rentabilidade mais atrativa. Como já mencionamos, os FIIs de recebíveis atuam fortemente com títulos com maior risco, algo que permite superar o CDI com alguma frequência.

Um segundo benefício é a diversificação dos investimentos. Ao contar com um FII de papel em carteira, você consegue investir tanto em papéis que talvez não conseguisse enquanto investidor individual (CRI), como ter papéis atrelados a diversos indexadores, evitando a exposição apenas ao CDI. Muitos ativos da categoria, afinal, são atrelados à inflação (IPCA e IGP-M), uma estratégia interessante para o longo prazo, protegendo o seu poder de compra.

Por fim, embora não seja uma exclusividade dos fundos de recebíveis, você tem a isenção de Imposto de Renda para os rendimentos distribuídos pelos FIIs. Isso precisa ser considerado na avaliação do retorno do seu investimento.

E quais os riscos dos fundos de recebíveis?

Como esperamos que você já saiba, não existe investimento sem risco. E, obviamente, os FIIs de recebíveis não escapam dessa realidade.

O primeiro deles é acreditar que, por trabalhar basicamente com papéis de renda fixa, os fundos de recebíveis são seguros. Na prática, essa é uma situação que não se aplica: os títulos adquiridos oferecem boas rentabilidades justamente pelo seu risco. Aliás, há casos de fundos de papéis até mais agressivos do que fundos de tijolos.

Além disso, precisamos lembrar sempre que fundos imobiliários são investimentos de renda variável. Você os compra, inclusive, no mesmo Home Broker que pode adquirir ações. E o valor das cotas apresenta volatilidade, trazendo a chance de perder dinheiro no mercado secundário.

Outro ponto importante é o indexador dos títulos. Embora o uso de benchmarks de inflação seja comum, muitos dos papéis são atrelados ao CDI, o qual segue um comportamento muito próximo da Taxa Selic. Ou seja, em momento de baixa da nossa taxa básica de juros, os fundos da categoria podem perder desempenho.

Há também que se ponderar os riscos envolvidos nos próprios títulos. Se a empresa emissora não honra com seu pagamento, o fundo simplesmente não recebe, afetando seu resultado. Embora seja claro que, vale ressaltar, bons FIIs de recebíveis trabalham com a diversificação tanto do setor de atuação, como das securitizadoras.

Finalmente, um último problema é o crescimento do valor patrimonial, algo que os fundos de recebíveis conseguem basicamente emitindo novas cotas. Como há obrigatoriedade dos FIIs distribuírem 95% dos seus lucros aos cotistas, geralmente é difícil ver valorização do patrimônio.

Afinal, vale a pena investir em fundos de recebíveis?

Os fundos de recebíveis imobiliários são uma boa maneira para o investidor buscar a diversificação da sua carteira, contendo ativos de renda fixa com maior risco e que, por consequência, ofereçam maiores rentabilidades.

Em uma avaliação sobre a categoria, você deve levar em consideração seus objetivos estratégicos. Como vimos, para perfis que se interessam pela renda fixa e buscam uma renda passiva mensal, os FIIs de papéis são uma boa alternativa.

Ainda assim, existem várias formas de atuar no setor. Gestores com maior carteira atrelada ao CDI ficarão mais expostos ao comportamento da Taxa Selic, oferecendo resultados mais conservadores em momentos de baixa na taxa básica de juros do país, como vivenciamos no final de 2019.

Há também a possibilidade de investir pensando na proteção do poder de compra, especialmente em títulos atrelados aos indexadores de inflação. Essa é, afinal, mais uma possibilidade que o cotista dos fundos de recebíveis.

O ideal é que você, enquanto investidor de fundos imobiliários, tenha uma carteira diversificada. Neste sentido, os fundos de recebíveis podem e devem marcar presença, desde que mantendo um equilíbrio saudável tanto na categoria dos FIIs, como permitindo espaço para outros formatos também, como fundos de tijolos.