FII de Lajes Corporativas – vale ou não a pena investir?

Quando o assunto é investir em Fundos de Investimento Imobiliários (FII), muita gente se anima. Essa é, afinal, uma forma muito interessante de aplicar dinheiro nesse segmento mesmo sem possuir grandes quantias de capital que permitam, por exemplo, a compra de um imóvel.

No entanto, ao contrário do que muita gente pensa, um FII não se resume a apenas um tipo de estrutura física. Existem vários modelos mais específicos, cada um com seus prós e contras.

Pensando nisso, nós estamos trazendo uma série de conteúdos sobre os fundos imobiliários, justamente para esclarecer como cada um deles funciona.

Hoje, vamos trazer tudo sobre os fundos de lajes corporativas. Será que vale a pena trabalhar com esse formato de FII?

O que são lajes corporativas?

É impossível entrar no conteúdo principal do texto sem antes dar uma breve introdução ao conceito de lajes corporativas. É importante, afinal, ter claro em mente esse tipo de empreendimento para, a partir dele, entender suas características, vantagens e desvantagens.

Quando falamos de lajes corporativas, estamos mencionando diretamente grandes escritórios, geralmente estruturas consideradas de alto padrão. Eles podem ser avaliados por consultores, variando da classificação nota "C" (menor qualidade) até "AAA" (maior qualidade).

Nessa avaliação, são levados em consideração diversos critérios técnicos como localização do imóvel, área útil, estrutura do espaço físico (comodidade, segurança, etc.), entre outros fatores.

Quanto maior a avaliação, melhor a qualidade e, consequentemente, maior também o valor cobrado pelo aluguel do espaço da laje corporativa.

O que é um FII de lajes corporativas?

Como você provavelmente já deve ter associado, um FII de lajes corporativas é um fundo de investimento que trabalha focado na compra e comercialização desse tipo de estrutura.

Vale observar que, enquanto investidor de um FII de lajes corporativas, você não tem nenhuma obrigação prática de gestão. Sua única função é aplicar o capital e deixar que um gestor especializado tome as decisões a respeito do que fazer com o dinheiro.

O mesmo vale para a comercialização desses espaços. Os cotistas não são responsáveis por executar o processo de aluguel, ficando focados apenas em acompanhar os resultados.

Como é possível ganhar dinheiro investindo em lajes corporativas?

Quando você investe em um FII de lajes corporativas, obviamente está esperando um retorno financeiro, não é mesmo? Nesse modelo específico de investimento, existem basicamente duas formas principais de rentabilizar o capital aplicado em um escritório de alto padrão.

A primeira forma é a simples valorização do imóvel, assim como poderia acontecer em qualquer outro formato imobiliário. Para isso, claro, o investimento deve ser feito em estruturas que tenham esse potencial de ganho de valor, especialmente considerando o espaço físico em que está inserido e o seu contexto.

Além disso, e aqui reside a grande vantagem das lajes corporativas, é possível lucrar trabalhando com o aluguel dos escritórios para empresas. Assim, esta é uma forma de garantir um rendimento mensal e periódico para o fundo, assim como acontece na exploração dos fundos de shopping center.

Vale reforçar que as lajes corporativas são escritórios de alto padrão e, portanto, os valores cobrados de aluguel costumam ser mais altos. Para isso, claro, é necessário apresentar uma estrutura que realmente capte a atenção dos empresários.

Por que fundos imobiliários gostam de trabalhar com lajes corporativas?

A maior parte dos fundos imobiliários optam por trabalhar com lajes corporativas na composição de carteira. Isso acontece por algumas vantagens que esse formato de investimento apresenta aos gestores.

O primeiro deles, como já vimos, é a possibilidade de trabalhar com a cobrança de aluguel, algo que gera uma renda mensal ao fundo e aos seus cotistas. Esse é, aliás, o grande objetivo de trabalhar com FII de lajes corporativas: a locação para grandes empresas ou órgãos públicos.

Outro aspecto importante é a capacidade de adaptação. Esse é um formato de imóvel que pode facilmente ser ajustado para a necessidade dos empresários. Em outras palavras, isso significa uma maior possibilidade de garantir locatários. Em outros espaços, esse pode ser um problema.

Além disso, as locações costumam ser feitas em períodos anuais, geralmente por cinco anos. Isso garante entradas de médio prazo, inclusive com ajuste do valor atrelado a algum indexador financeiro.

Por fim, há também a variedade de segmentos que podem se interessar por lajes corporativas. Qualquer tipo de empresa que necessite de um amplo escritório pode vir a alugar o espaço, permitindo assim aos fundos explorar os mais variados tipos de negócio de acordo com o momento econômico.

Quais os riscos de investir em lajes corporativas?

É claro que nem só de vantagens vivem os fundos imobiliários de lajes corporativas. Assim como todo e qualquer investimento, alguns riscos devem ser pesados.

O primeiro deles, como não poderia deixar de ser na exploração de aluguel, é a vacância. Já mencionamos que o cotista não precisa lidar diretamente com a gestão das lajes corporativas, mas esse é um fator que, se não estiver bem trabalhado, irá afetar negativamente o desempenho do fundo.

E essa não é a única preocupação: a inadimplência é outro problema. Ainda que o espaço seja locado, isso não impede que a empresa (ou empresário) contratante deixe de honrar com seus compromissos. E, sem receber, o fundo tem menos dinheiro para distribuir aos cotistas.

Finalmente, existe ainda o risco de desvalorização do imóvel. Ou seja, pode acontecer de ele valer menos do que no momento de compra. E esse é um prejuízo assumido pelo fundo e pelos seus cotistas.

Afinal, vale a pena investir em FII de lajes corporativas?

Um FII de lajes corporativas é mais um formato de investimento para você adicionar à sua lista de possibilidades. A diversificação é sempre um bom caminho e, afinal, esse é um dos modelos mais interessantes de trabalhar no mercado imobiliário.

De maneira geral, as vantagens superam os riscos, especialmente se você escolher um bom fundo e encontrar um gestor com conhecimento de mercado que possa cuidar não apenas das escolhas dos imóveis, como da parte operacional com perfeição.

O grande atrativo de investir em lajes corporativas é ter como locatários grandes empresas ou entidades públicas. Esse, afinal, é o foco desse tipo de negócio e, pelo porte dessas organizações, os riscos que sinalizamos acabam reduzidos.

Para encerrar, vale destacar que, de acordo com alguns analistas, essa é uma opção de investimento com tendência positiva para os próximos anos. Caso se interesse, você pode consultar esse relatório produzido pela XP Investimentos e tirar suas próprias conclusões.