Decisão da CVM sobre o fundo Maxi Renda pode afetar todo o mercado de fundos imobiliários

Na última terça-feira, 25, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) tornou pública uma decisão sobre a distribuição de rendimentos do Maxi Renda (MXRF11) - maior fundo imobiliário do mercado brasileiro em número de cotistas. O órgão regulatório, conforme explicam os analistas da XP Investimentos, vedou a distribuição de rendimento aos cotistas, com cálculos baseados em regime de caixa.

A decisão é destinada, inicialmente, apenas ao Maxi Renda, mas há perspectivas de que pode ser ampliada a todos os fundos imobiliários do mercado. A CVM afirma que a medida foi tomada com base em questionamento em relação aos valores distribuídos pelo fundo, apesar se seus prejuízos contábeis.

"Já que o regime adotado de distribuição do fundo é regime de caixa, o excesso distribuído aumentaria os prejuízos acumulados do Fundo de forma recorrente e, portanto, não poderia ser classificado como rendimento, mas sim como amortização do custo do capital investido pelos cotistas".

Relatório da XP Investimentos por Maria Fernanda Violatti, Analista de Fundos Imobiliários e Fundos Listados e Rodrigo Sgavioli Head de Alocação e Fundos

A decisão sobre o Maxi Renda

A medida adotada pela CVM em relação ao Maxi Renda ainda não é definitiva e, segundo os analistas, os próprios gestores dos fundos já sinalizaram que vão recorrer da decisão.

"No fato relevante é possível observar que até mesmo no próprio colegiado da CVM foi apresentado opiniões distintas, portanto, é esperado que o MXRF11 faça um pedido de efeito suspensivo da medida descrita pela CVM e também até um apelo de que se esse for o entendimento, que seja algo estruturado via ANBIMA e uniforme pelo mercado".

Relatório da XP Investimentos por Maria Fernanda Violatti, Analista de Fundos Imobiliários e Fundos Listados e Rodrigo Sgavioli Head de Alocação e Fundos

"A lei 8.668/93 regra que 95% do Lucro em regime de caixa deve ser distribuído no semestre, portanto, caso essa medida seja eventualmente implantada e de entendimento aos demais fundos, haverá um prejuízo para o mercado como um todo, uma vez que altera a dinâmica da distribuição de renda da classe e gera insegurança jurídica. Ou seja, os FIIs deixariam de ter recorrência na distribuição de seus rendimentos, perdendo a essência do próprio produto", explicam os analistas.

Impactos no mercado de fundos imobiliários

Com base nesse cenário e com as perspectivas de que todos os fundos podem ser afetados em um futuro próximo, a XP espera que os próximos dias sejam de bastante volatilidade para o mercado. Os destaques entre aqueles fundos que podem ser mais ou menos afetados ficam com:

• Fundos de fundos, que estão mais descontados e, assim, não possuem grandes lucros contábeis, o que os impossibilita de distribuir dividendos;
• Os fundos de tijolos, principalmente os segmentos de lajes, shoppings e logística, podem ser afetados negativamente pelo recente período de desvalorização que viveram durante a pandemia;
• Os fundos de recebíveis e os FIAGROs não devem ser tão afetados uma vez que "a maior parte deles já distribuem em regime de competência e como suas correções são basicamente mensais, podem ter uma dinâmica de menores incertezas perante esse cenário".

"A decisão da CVM pode eventualmente refletir em todo mercado, o que em nossa visão seria algo muito prejudicial para a classe dos fundos imobiliários, caso realmente seja definitiva a decisão que os fundos não poderiam mais distribuir rendimentos no caso de caixa negativo (não ter lucro contábil). O momento requer cautela do investidor e também é prudente aguardar um posicionamento da própria CVM após recurso por parte dos gestores".

Relatório da XP Investimentos por Maria Fernanda Violatti, Analista de Fundos Imobiliários e Fundos Listados e Rodrigo Sgavioli Head de Alocação e Fundos