HCTR11: Cotas do fundo da ‘feira da madrugada’ despencam após suspeita de irregularidade; entenda o que está acontecendo

Um dos fundos imobiliários de maior destaque no mercado, pelos elevados dividendos com que remunera os cotistas, o Hectare CE (HCTR11) passou a chamar a atenção de analistas por outro motivo. Fundo high yield - de mais risco, mas de alto rendimento -, o HCTR11 passou a atrair o interesse de investidores não por sua rentabilidade, mas pelas dúvidas em suas operações vistas como conflito de interesse.

Rumores no mercado sobre a possibilidade de o fundo estar investindo em CRIs (Certificados de Recibo Imobiliário), cuja dívida pertenceria a sócios do próprio fundo, deixaram os investidores ressabiados. A suspeita de operações irregulares no fundo estimulou uma onda vendedora que derrubou com força o valor das cotas – de algo em torno de R$ 130,00  para, pouco mais de um mês atrás, R$ 106,50, na última sexta-feira, 22.

O que a gestora do fundo, desconfia o mercado, estaria fazendo é investir simultaneamente no equity, no patrimônio líquido, como meio de financiar o projeto, e financiar a dívida mediante a emissão de CRIs para captar mais recursos. O empreendimento é o Shopping Popular Circuito de Compras, conhecido como Nova Feira da Madrugada, em São Paulo.

“Investir no equity e na dívida no mesmo fundo não é algo usual”.

Daniel Chinzarian, analista da XP

O fato de ser um fundo high yield reforça as dúvidas dos cotistas. Pelos títulos de maior risco de crédito em carteira – um risco relacionado à probabilidade de o detentor do título não receber o valor principal na data de vencimento -, um fundo com essa classificação costuma oferecer melhores retornos do mercado.

Não existem, por enquanto, provas sobre possíveis irregularidades cometidas pelos gestores nem de existência de conflito de interesses nas operações do fundo. O fato, contudo, é que o sentimento de desconfiança em relação ao principal projeto do fundo desencadeou vendas que derrubaram o valor das cotas.

Para Chinzarian, as dúvidas que causam desconforto no mercado são fruto da falta de transparência na comunicação da gestora com os cotistas, o que contribuiu para a queda das cotas e mais vendas.

Um especialista da área de fundos imobiliários, que pede que não seja identificado, afirma que as dúvidas dos investidores começaram antes, quando pelo menos um dos títulos da carteira do HCTR11 apresentou porcentual de inadimplência. “Não estava pagando juros regularmente ou pagando menos juros que o combinado”, afirma o analista.

A ocorrência de inadimplência “começou a abrir os olhos do mercado, que passou a se antecipar também ao que poderia vir a ser um potencial calote, representado por possível quebra de um projeto maior, o da feirinha da madrugada”, explica o especialista.

Esclarecimento de dúvidas aos cotistas

Em relatório gerencial divulgado no dia 18, a gestão do Hectare CE tentou esclarecer as principais dúvidas dos cotistas.

Negou conflito de interesses nas operações do fundo e informou também que nenhum CRI em carteira registrou inadimplência. Segundo o relatório, a posição do HCTR11 no CRI Circuito de Compras e também no equity, por meio do FII XBXO11, tem exposições diferentes e “não necessariamente conflitantes”.

O analista, que pede anonimato, afirma que, inseguro com a inadimplência de um título da carteira, o mercado passou a temer o risco de o projeto não ir para a frente. Foi a dúvida, o medo de eventual quebra do empreendimento, que levou o mercado a antecipar a venda de cotas, acredita.

“Mas, por enquanto, nada houve que indique calote nesse produto, a feirinha da madrugada não quebrou, mas o mercado se antecipa com medo de que isso aconteça.”

Fonte que pediu para ficar no anonimato

O relatório gerencial esclareceu alguns pontos, mas não tirou de vez as dúvidas dos investidores sobre possíveis irregularidades nas operações do HCTR11. Segundo o analista de fundos imobiliários da XP, “não tem nenhuma prova de irregularidades”. Mas as dúvidas persistem e “será preciso aguardar os próximos passos, principalmente a emissão de novas cotas para a captação de recursos” – evento que submete a gestora ao período compulsório de silêncio.

Chinzarian afirma que, em meio ainda às incertezas que persistem, o momento exige cautela tanto de quem tem recursos alocados no fundo como de quem pensa investir nele. “Em momento de euforia ou de estresse, como agora, é melhor ser cauteloso, esperar para saber o que está acontecendo, para tomar a decisão.”

O mercado, de forma geral, está bastante cauteloso. Afinal, “as cotas caíram cera de 20% em um mês, mas podem voltar a subir tudo de novo”, comenta.  “É prudente que o investidor aguarde os desdobramentos, espere um pouco e pondere o risco da decisão que está tomando”, avalia.

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