Americanas: O que o investidor deve fazer com as cotas dos fundos imobiliários expostos?

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) também estão expostos à crise da Americanas, uma vez que a empresa é inquilina tanto de galpões logísticos como de shopping centers.

No entanto, a cautela em meio ao processo de recuperação judicial da varejista não deve necessariamente afugentar os investidores.

Segundo a XP, uma análise dos riscos e dos fundamentos do imóvel e da região é importante para que não se desfaçam de cotas do fundo a preços abaixo do justo.

Em relatório assinado pela analista de Fundos Imobiliários e Listados Maria Fernanda Violatti e pela analista de Alocação e Fundos Listados Maria Irene Jordão e antecipado ao Broadcast Investimentos, a XP primeiramente destaca que, em caso de recuperação judicial, aluguéis devem continuar a ser pagos, pois são parte da operação da empresa. Porém, a falta de pagamento não deixa de ser um risco, assim como uma eventual vacância antecipada.

“Para os fundos imobiliários, proprietários de imóveis locados para as Americanas, os principais riscos são o de vacância antecipada no caso de reestruturação da operação da companhia e de inadimplemento nos aluguéis. Ambos os eventos possíveis geram multas para a companhia, que passa a dever os fundos por não cumprimento do contrato”, afirmam Violatti e Jordão, no relatório.

Conforme a lista de credores divulgada pela Americanas, há 11 fundos imobiliários aos quais a varejista deve um total de R$ 9,53 milhões. O CSHG Logística é o que tem o maior valor a receber (R$ 5,36 milhões). Em seguida aparecem os nomes XP Log (R$ 849,4 mil), RB Capital Petros FII (R$ 777,9 mil), Bresco Logística (R$ 667,8 mil), FII Ancar IC e Brascan Shopping Centers (R$ 619,6 mil), FII Max Reta (R$ 514,7 mil), Mais Shop FII (R$ 377,9 mil), RB Capital Patrimonial V FII (R$ 315,4 mil), Casper FII (R$ 17,9 mil), FII Vida Nova (R$ 14,5 mil) e FII Max Retail (R$ 12 mil).

FIIs expostos

No relatório, a XP apresenta um mapeamento de FIIs com exposição à Americanas. Entre os fundos de logística constam na lista Bresco Logística, RBR Log, VBI Logística, XP Log, GGR Copevi e CSHG Logística.

No pior cenário - inadimplência e necessidade de ação de despejo - haveria impacto nos rendimentos mensais desses fundos: R$ 0,03/cota ou 3,5% da receita atual do Bresco Logística; R$ 0,05/cota ou 6,5% da receita atual do RBR Log; R$ 0,07/cota ou 7% da receita atual do VBI Logística; R$ 0,05/cota ou 6,5% da receita atual do XP Log; 23% da receita atual do GGR Copevi; e inadimplência do pagamento da multa devida pelo inquilino e uma eventual dificuldade em nova locação no CSHG Logística.

No segmento de shoppings, a lista contém os fundos Hedge Brasil Shopping e Mall Brasil Plural. “No que tange aos shoppings, os impactos esperados e projetados tendem a ser bem menores, principalmente pelo fato da representatividade do inquilino ser baixa perante receita do portfólio. No geral, enxergamos também, maior facilidade na reposição de inquilinos”, destaca o relatório.

O pior cenário - inadimplência e necessidade de ação de despejo - traz impacto nos rendimentos mensais de até 2,5% da receita atual do Hedge Brasil Shopping incluindo despesas, sendo 1,28% apenas referente aos aluguéis; e de até 1,0% da receita atual do Mall Brasil Plural.

E no tipo fundo de fundos, a XP aponta apenas o RBR Alpha Fundo de Fundos, que possui exposição à Americanas de forma indireta, via cotas do fundo RBRL11 - 8,57% de seu patrimônio líquido.

O que o investidor deve fazer com as cotas?

Desfazer ou não a posição nos fundos que podem sofrer com a recuperação judicial de Americanas não é uma resposta simples. O relatório da XP diz que “quando o investidor compra uma cota de um fundo de tijolo, está comprando indiretamente um conjunto de imóveis. Estes por sua vez, locados para inquilinos. O fato ocorrido com a Americanas demonstra impactos diretos nos contratos de locação de alguns fundos, mas não necessariamente na capacidade desse fundo em gerar renda futura”, descreve.

Portanto, se os fundamentos do imóvel e da região se mantêm, “muito possivelmente essa volatilidade possa ser algo mais pontual, não refletindo na necessidade em se desfazer de cotas do fundo a preços abaixo do justo”, afirmam Violatti e Jordão. “Além disso, ainda existem etapas para uma eventual desocupação por parte da Americanas, para que eventualmente se concretize uma eventual vacância”, acrescentam.

O que acontece com os FIIs se Americanas ficar inadimplente?

A XP diz que o primeiro passo no caso de uma inadimplência é o envio de notificação ao locatário, seguido por execução de garantias colocadas em contrato. O relatório lembra que, ao desocupar um imóvel antes do prazo (seja por devolução voluntária ou por despejo), o locatário precisa pagar multas. “Caso Americanas rescinda algum contrato, estas multas se tornarão novos créditos na recuperação judicial e entrarão na fila de credores”, acrescenta a XP.

“Existem três cenários possíveis para os fundos imobiliários: 1) Caso algum fundo já tenha algum passivo de locação, este será incluído na lista de credores da recuperação judicial; 2) Fundos que ainda alugam para Americanas: os contratos de locação se mantêm vigentes, ou seja, não têm data de validade alterada e o aluguel continua sendo devido. No caso de inadimplência, o fundo pode executar um despejo; 3) Fundos que não queiram mais ter Americanas como inquilina terão que encontrar regras para enquadrar a locatária como inadimplente”, afirmam Violatti e Jordão.

As analistas ainda apontam que no que diz respeito à eventual desocupação de alguns imóveis por parte da Americanas, pode ser algo encarado de maneira “positiva quando a região onde o imóvel se encontra está aquecida, com baixa vacância e possibilidade de aumento no valor do aluguel em relação ao contrato com inquilino anterior, eventuais distorções com o aluguel vigente. Ou, pode ser interpretado de maneira negativa, quando a região apresenta maiores desafios para uma reposição de inquilino, ocasionando em muitas vezes em eventuais descontos, carência e negociações mais favoráveis ao inquilino”. / AGÊNCIA ESTADO