Aluguel de fundos imobiliários (BTC): como funciona?

No final de 2020, o Mercado Financeiro anunciou uma novidade importante aos investidores: a possibilidade de alugar fundos imobiliários (FIIs) na Bolsa de Valores. Até novembro deste ano, essa não era uma oportunidade disponível para essa classe de ativo.

Na prática, o funcionamento é similar ao que já existe no mercado de ações. No entanto, possui algumas regras e impactos específicos no ambiente do FIIs. E para você, enquanto investidor: o que muda? Vamos entender a partir de agora.

Como funciona o aluguel de fundos imobiliários?

Em primeiro lugar, é preciso entender que a prática de aluguel na Bolsa de Valores envolve dois agentes principais: o tomador das cotas (o investidor que vai alugar os papéis) e o doador das cotas (o proprietário que vai ceder o ativo por empréstimo). Em troca, há uma remuneração, paga pelo tomador, estabelecida por uma taxa. A validade padrão da operação é de 33 dias, podendo ser cancelada a qualquer momento pelas partes.

Neste processo, não há transferência de propriedade. Isso significa que, caso seja o dono de cotas de fundos imobiliários, essa é uma forma de rentabilizar o seu investimento. Não há impacto no recebimento de dividendos, os quais seguem como um direito do doador dos FIIs. Não há, desta forma, um problema para o seu fluxo de caixa dos rendimentos.

Importante observar que, até o momento em que este artigo foi produzido, nem todos os fundos imobiliários estavam disponíveis para tal prática. Por outro lado, mais de 50 ativos estavam liberados para aluguel pela B3, o que já oferece uma boa variedade de operações financeiras aos investidores.

Quais são as vantagens do aluguel de fundos imobiliários?

Se você ainda não tem tanta experiência com investimentos de renda variável, talvez esteja se questionando por qual motivo os empréstimos acontecem na medida em que não há transferência de propriedade, certo?

A lógica é similar a um contrato de locação de imóvel. O locatário, afinal, paga um aluguel para poder usufruir de um local para morar, mas não passa a ser dono da casa ou do apartamento. É o mesmo que se verifica no mercado dos fundos imobiliários.

A primeira vantagem, portanto, é rentabilidade para o doador das cotas de FIIs. Geralmente, esse proprietário de cotas é um investidor de longo prazo, que não tem intuito de vender os seus papéis no curto prazo. Assim, ele pode utilizar da locação dos ativos para receber a taxa do tomador das cotas. É uma forma de aumentar os ganhos anuais.

Para quem pega o empréstimo, surge a oportunidade de realizar uma operação chamada de venda a descoberto. Aqui, inverte-se a lógica de comprar o ativo para depois vendê-lo. Isto é, o investidor primeiro "vende" o ativo e tenta recomprá-lo a um preço menor, lucrando com essa variação de valor do papel.

É justamente por isso que existe o aluguel. Como um investidor poderia vender algo que não possui? Com o empréstimo das cotas, torna-se possível vender o ativo e, posteriormente, recomprá-lo e devolvê-lo ao proprietário original. Assim, a vantagem para o tomador das cotas é poder lucrar também em períodos de baixa dos fundos imobiliários, ganhando dinheiro com a queda dos preços.

Não se preocupe: tudo isso funciona de forma muito automática na Bolsa de Valores, sendo gerenciado pela própria B3. Portanto, é um processo extremamente seguro e que, como vimos, oferece benefícios para as duas partes.

Quais são as desvantagens do aluguel de fundos imobiliários?

De um modo geral, não existem muitos pontos negativos sobre a inclusão do aluguel de fundos imobiliários na Bolsa de Valores. Contudo, alguns riscos devem ser monitorados pelo investidor, pois a prática pode trazer novos impactos. São eles:

• Volatilidade: o mercado de FIIs é, historicamente, menos volátil do que o mercado de ações. Isso representa uma maior segurança ao investidor iniciantes, que não está preparado para forte variação patrimonial. A possibilidade de vender cotas a descoberto, contudo, pode elevar um pouco a volatilidade do mercado.
• Imposto de Renda: aqui nem é um risco, mas um ponto de atenção. Os lucros obtidos pelas taxas de aluguel das cotas de fundos imobiliários devem ser declarados no Imposto de Renda. E, por ser algo que funciona automaticamente, pode passar despercebido na hora de preencher as fichas de renda variável.
• Custos: para o doador das cotas, não há qualquer custo na operação de aluguel de FIIs. Contudo, para o tomador, é preciso pagar taxas (emolumentos para a B3 e a taxa de aluguel para o doador), além de oferecer garantias de liquidação do ativo na data de vencimento do contrato de empréstimo.

Eu posso perder dinheiro com o aluguel de fundos imobiliários?

Ainda falando sobre desvantagens, uma dúvida comum que surge no mercado é sobre o risco de perder dinheiro alugando os fundos imobiliários. Para o doador, claro, não existe essa chance: ele continuará com suas cotas e ainda pode receber um valor extra via taxa de aluguel.

Já para o tomador das cotas, essa é uma situação possível. Além dos custos, que mencionamos anteriormente, há o risco de que a precificação do ativo se valorize. Portanto, esse investidor que tomou o empréstimo das cotas pode se ver obrigado a comprar os papéis mais caros, algo que faria com que tivesse prejuízo.

Esse é um ponto de atenção importante. Assim como acontece no mercado de ações, o limite máximo de perda de uma compra é de 100%, caso o preço do ativo chegue a zero. No entanto, na operação de venda a descoberta, as perdas são ilimitadas: o preço pode subir de maneira constante, sem um limite definido.

Afinal, vale a pena alugar fundos imobiliários?

Dado o cenário que apresentamos, podemos concluir que o aluguel de fundos imobiliários é uma oportunidade adicional de negócio no mercado financeiro. Além disso, essa novidade deve trazer alguns impactos aos fundos imobiliários, especialmente no que diz respeito à volatilidade. Ao mesmo tempo, reforça o crescimento e a maturidade desse mercado.

Considerando tudo que vimos até aqui, será que vale a pena alugar as cotas de FIIs? Para o proprietário, sem dúvidas que sim. Não existem riscos relevantes e, pensando no investimento de longo prazo, é uma oportunidade para rentabilizar o ativo sem precisar de qualquer ação prática (uma vez que a própria B3 gerencia os empréstimos assim que você os autorizar).

Já para o tomador de cotas, é preciso um pouco mais de cautela. Como vimos, existem riscos que devem ser ponderados, especialmente levando em conta o perfil do investidor. As perdas podem ser significativas. De qualquer forma, não deixa de ser mais uma oportunidade de investimento.

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