O que é Sociedade de Crédito Imobiliário?

Sociedade de Crédito Imobiliário, ou SCI, é um tipo de instituição financeira cuja especialidade é oferecer financiamento habitacional. Ela atua como repassadora de recursos dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

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Entendendo a Sociedade de Crédito Imobiliário

Uma SCI é parte do Sistema Financeiro Nacional e atua como repassadora de recursos do Sistema Financeiro da Habitação. Ela oferece financiamento para a construção de imóveis habitacionais, crédito para a compra ou construção da casa própria e financiamento de capital de giro a empresas de construção civil. 

As Sociedades de Crédito Imobiliário foram criadas em 1964, pela Lei 4.380, a mesma lei que instituiu o Sistema Financeiro da Habitação. Posteriormente, em 2000, a Resolução 2.735 do Banco Central trouxe as regras que disciplinam a constituição e o funcionamento de uma SCI.

Como funciona uma Sociedade de Crédito Imobiliário?

A primeira regra para o funcionamento de uma Sociedade de Crédito Imobiliário é que ela deve ser constituída na forma de sociedade anônima. Além disso, a expressão “Crédito Imobiliário” deve, obrigatoriamente, constar na razão social da companhia.

Em princípio, para a concessão do crédito imobiliário, uma das alternativas que a Sociedade de Crédito Imobiliário poderia adotar é a emissão de Letras Imobiliárias, um tipo de título de dívida ligado ao mercado mobiliário. Basicamente, trata-se de um papel  que garante ao seu titular o direito de receber de volta o valor que desembolsou para comprá-lo, com juros, em uma certa data no futuro. 

O capital que a SCI capta vendendo esses títulos, ela usa para fazer os empréstimos e financiamentos aos seus clientes. Esses clientes, por sua vez, pegam o dinheiro para construir e comprar imóveis, e devolvem para a SCI de maneira parcelada, também com juros e correção monetária.

Uma parte do dinheiro que a SCI recebe de volta dos clientes é destinada a pagar os investidores que compraram Letras Imobiliárias. A outra parte fica com ela, para o custeio de suas atividades e a apuração de lucros.

Além das Letras Imobiliárias, a SCI também poderia manter suas operações de concessão de crédito usando recursos próprios e capital proveniente de outras fontes, como depósitos de poupança e letras hipotecárias.

No entanto, desde a década de 1980, as SCIs não fazem mais captação de capital junto aos investidores. Em vez disso, desempenham apenas o papel de repassadoras de recursos, principalmente, do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Com essa atuação mais limitada, elas desenvolvem somente operações específicas, como é o caso do programa Minha Casa, Minha Vida.

Em suas atividades, a Sociedade de Crédito Imobiliário é supervisionada pelo Banco Central. Antes de ser extinto, em 1986, o Banco Nacional da Habitação (BNH) atuava como regulador e fiscalizador das SCIs, bem como de todo o SFH.

Qual é a importância da Sociedade de Crédito Imobiliário?

As SCIs desempenham um papel muito importante no mercado imobiliário do país durante as décadas de 1960, 1970 e início da década de 1980. Cerca de cinco anos após a Lei 4.380/1964 criar essa categoria de instituição financeira, elas já realizavam 12% de todos os empréstimos para financiamento de imóveis no Brasil. 

As SCIs ajudaram a ampliar o acesso da população ao “sonho da casa própria”, triplicando os prazos para quitação de financiamentos, que chegaram a ser de até 30 anos, e reduzindo as taxas de juros praticadas. 

Ao incentivar a compra de imóveis, as SCIs também beneficiaram todas as empresas ligadas ao mercado imobiliário, como indústrias de construção civil, construtoras, incorporadoras, corretoras de imóveis.

A partir de meados da década de 1980, com a limitação do escopo das atividades das Sociedades de Crédito Imobiliário, elas começaram a perder espaço. As SCIs foram gradualmente substituídas pelos bancos múltiplos na concessão de empréstimos e financiamentos para a construção e aquisição de imóveis habitacionais.

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