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REIT – Real Estate Investment Trust

O que é um REIT?

REIT é a sigla de abreviação para Real Estate Investment Trust, que nada mais é do que uma espécie de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), mas contendo algumas diferenças importantes que veremos na sequência deste texto.

Eles são originados nos Estados Unidos na distante década de 1960, e são empresas que possuem imóveis. Eles são responsáveis por fazer um gerenciamento desses ativos, obtendo renda por meio deles — sendo comum que sejam por meio de cobrança de aluguel ou hipotecas.

Assim como os Fundos Imobiliários, eles permitem que pessoas físicas invistam no setor de imóveis sem precisar adquiri-los. A participação do investidor é com capital, cabendo ao REIT a administração da propriedade.


Como funcionam os REIT's?

Os REIT's são, antes de qualquer coisa, empresas. E isso inclusive no que diz respeito à sua constituição. 

Só que algumas condições especiais devem ser atendidas para que essa empresa esteja categorizada realmente como um  Real Estate Investment Trust.

Abaixo, nós listamos algumas das principais características de um REIT para que você entenda melhor o estilo desse tipo de organização.

  • Ao menos 90% do lucro tributável deve ser distribuído entre os seus acionistas ativos;
  • As propriedades e ativos devem ser majoritariamente relacionados ao setor imobiliário;
  • Ao menos 75% da receita bruta deve vir da cobrança de aluguel, ganhos com hipotecas ou comercialização de imóveis (ou seja, relacionados com a atividade principal);
  • Ter 100 ou mais acionistas em sua composição;
  • Não pode conter apenas cinco acionistas ou menos com o controle de 50% ou mais do total de ações;
  • Os dividendos pagos são isentos de impostos (nos Estados Unidos, eles costumam ser tributados).

Qual é a diferença entre um REIT e um Fundo Imobiliário?

Não é apenas no Brasil que o setor imobiliário costuma atrair investimentos. Nos Estados Unidos isso também acontece e, em um primeiro momento, pode ser difícil entender quais as diferenças entre o Real Estate Investment Trust  e um Fundo de Investimento Imobiliário. Estamos, afinal, abordando dois conceitos que tem uma finalidade comum: gerar renda por meio de imóveis.

Como já vimos anteriormente, o primeiro ponto de diferenciação é a constituição. Um REIT é uma empresa e tem todas as obrigações normais a cumprir, enquanto que um Fundo de Investimento Imobiliários é, como o nome já sugere, apenas um fundo.

Portanto, um investidor que coloca seu dinheiro em um REIT está atuando como um acionista desta organização, assim como acontece dentro da bolsa de valores. O investidor então tem direito a uma parte dos lucros que serão distribuídos.

Essa característica por si só traz algumas consequências. Entre elas podemos destacar a tributação, a qual é diferente para cada um dos modelos, e que um Real Estate Investment Trust  pode usar de alavancagem por ser uma empresa (e não apenas um fundo).

Além disso, de maneira mais superficial, podemos considerar que os REIT's são os "Fundos Imobiliários dos Estados Unidos" desde que você entenda as diferenças que citamos aqui, pois não se trata de uma cópia exata do modelo americano. E, claro, caso opte por investir, lembre-se de que os valores são em dólares e será necessário fazer uma conversão cambial.

Quais os tipos de REIT's que existem?

Por fim, os REIT's ainda podem ser divididos em duas grandes categorias principais no que diz respeito ao seu estilo de negociar dentro do setor imobiliário. São elas:

  • Mortgage REIT: são os "REIT's de papel", investindo em hipotecas e com renda obtida por empréstimos. Recebem esse nome em função das negociações serem no modelo de recebíveis, desde que ligados aos imóveis.
  • Equity REIT: são os "REIT's de tijolos", investindo em edifícios de fato para alugá-los ou vendê-los posteriormente. É o trabalho com imóveis diretamente e na prática.

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