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Fundos imobiliários como investimento de longo prazo

Por:
04/02/2019

Apesar da recente valorização das cotas, os fundos imobiliários são mais vantajosos quando comparados às outras opções de investimento em imóveis.

Uma das maiores dificuldades de quem quer investir é entender que o dinheiro é um meio e não um fim em si mesmo. O objetivo nunca é só “ganhar dinheiro” por mais óbvia que seja essa resposta.

Assim, a primeira coisa que um investidor deve fazer é se perguntar:

  • Por que quero investir?
  • Quanto posso guardar por mês?
  • Qual o prazo que posso esperar?

Ter ciência de objetivo e prazo é muito importante visto que os objetivos que exigem mais recursos se beneficiam melhor do efeito dos juros compostos no longo prazo. Esse é um dos conceitos básicos de educação financeira.

Quem a possui enriquece com muito mais facilidade dado que se planeja melhor e escolhe adequadamente entre as várias opções disponíveis.

Além da rentabilidade, um outro fator a ser considerado é o custo: ele faz estragos quando menosprezado. Afinal, o longo prazo pode ser 10 ou até mesmo 20 anos à frente.

Entretanto, a realidade brasileira traz algumas peculiaridades. Para a maioria das pessoas das classes B e C, investimentos são:

  • Imóveis;
  • Consórcio;
  • Previdência privada;
  • Fundos de investimentos;
  • Ações

Sendo a preferência pelos imóveis, logo surge a primeira dificuldade: poucos possuem os recursos para comprar à vista.

Adicionalmente, um ambiente de juros baixos traz uma situação bastante perversa. O movimento da taxa de juros é inversamente proporcional ao valor dos imóveis; ou seja, quando ela cai, os imóveis ficam mais caros.

Nesse contexto, quanto maior a demora para se construir uma carteira imobiliária, maior o esforço de poupança necessário.

Por isso, continue lendo para entender melhor sobre:

Financiamento

Financiamento

Contrair um financiamento, pagando juros, desde que a parcela caiba no bolso.

Foi essa mentalidade que encareceu os preços dos imóveis assim que os financiamentos de longo prazo passaram a ser oferecidos.

O que muita gente esquece é que os juros representam o custo do dinheiro; ou melhor, o custo de se alugar um recurso que não se possui. Além disso, quem contrai um financiamento paga ainda um seguro de vida, embutido nas próprias parcelas.

Se os valores cobrados nas parcelas fossem investidos no mercado financeiro, a compra do imóvel ocorreria mais rapidamente. Isso sem falar no desconto pelo pagamento à vista.

Como resultado, sobrariam reservas para outros objetivos igualmente relevantes.


Consórcio

Consórcio

Segundo item apontado na lista de “investimentos”.

O problema é que ele não é um investimento. Ele é um meio de formação de poupança.

No consórcio, as pessoas se organizam em grupos para adquirir um bem de alto valor. A administradora, por sua vez, faz a gestão dos valores arrecadados cobrando as seguintes taxas:

  • Taxa de administração;
  • Fundo de reserva;
  • Seguros (seguro de vida, tal como no financiamento).

Resumindo: trata-se de um mecanismo para viabilizar uma compra programada por pessoas que possuem pouca disciplina.

Cada administradora tem liberdade para definir o quanto vai cobrar, sendo que os custos são abatidos antes mesmo da parcela mensal integrar o fundo comum. Imagine o impacto disso após um período de 15 anos.

Ao contrário do financiamento, quem compra uma cota de consórcio não leva o bem imediatamente. As únicas formas disso acontecer são o lance e o sorteio.

Nos meses iniciais, as ofertas via lances podem alcançar 60% do valor da carta de crédito.

Já o sorteio é em função do gosto do brasileiro por jogos de azar, trazendo mais apelo ao produto, tal como ocorre nos títulos de capitalização.

Gostando ou não, o detentor da cota também paga para testar a sua sorte.

Uma outra desvantagem do consórcio é o reajuste das parcelas pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC). Ele não necessariamente segue a variação dos preços dos imóveis, o que prejudica quem é sorteado nos anos seguintes.

Vale lembrar que, em um passado não muito distante, os consórcios serviam apenas para garantir certo poder de compra em períodos de alta inflação. Essa não é mais a realidade do país.

Diante de tantos aspectos desfavoráveis, o que faz muita gente entrar em um consórcio são a falta de planejamento e o desconhecimento dos investimentos disponíveis no mercado financeiro. Afinal, quem se lembra das perguntas apresentadas no início do artigo?

Posse direta

Posse direta

A posse direta de um imóvel acarreta em uma série de custos antes mesmo de ele apresentar algum retorno:

  • Taxa de corretagem na negociação de um imóvel: 6%;
  • Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): 3% sobre o valor venal do imóvel (São Paulo);
  • Além dos custos de registro (cartório).

Sem falar na tributação:

  • Até 27,50% sobre a renda caso seja de titularidade de uma pessoa física;
  • 15% sobre o lucro imobiliário, também para pessoa física, caso o valor não seja usado para a compra de outro imóvel em um prazo de 6 meses.

E nos problemas de sucessão:

Quem herda um imóvel torna-se condômino do mesmo. Isso quer dizer que qualquer decisão em relação a ele, seja uma reforma ou mesmo a venda, precisa da concordância de todos os herdeiros.

Holdings imobiliárias

Holdings imobiliarias

Famílias com uma carteira de imóveis também não estão isentas. Apesar das holdings familiares serem detentoras de grandes patrimônios imobiliários, organizar tudo exige alguns cuidados:

  • Custo de abertura da empresa;
  • Assessoria jurídica para a elaboração de um contrato social;
  • Custos contábeis;
  • Novo pagamento de ITBI para cada imóvel que é transferido para a empresa.

Os benefícios dessa estrutura, mais profissional, só aparecem em um segundo momento:

  • O imposto sobre a renda de aluguéis é de aproximadamente 12%;
  • Na venda de um imóvel, o imposto incide sobre o seu faturamento (6%);

E na sucessão:

Funcionando pelo sistema de cotas, elas passam para os herdeiros, permitindo que a gestão possa ser feita sem impedimentos.

Porém, diferentemente do que ocorre quando os imóveis são de titularidade de uma pessoa física, não é possível vender um imóvel que foi integralizado como sendo para locação. Tendo objetivos distintos, o tratamento tributário é diferente.

Esse tipo de arranjo jurídico também torna mais difícil identificar os imóveis com pior desempenho. Isso acaba prejudicando os resultados da empresa: os melhores ativos, de certa forma, subsidiam os imóveis mais problemáticos.

O fato de ser constituída na forma de uma empresa também restringe o processo de reciclagem dos imóveis, onde as propriedades mais antigas e de manutenção mais cara são substituídas por outras melhores.

O motivo é a tributação sobre as aplicações financeiras (34%), percentual maior do que o cobrado da pessoa física.

Fundos imobiliários

Fundos imobiliários

Os fundos imobiliários se valorizaram bastante no ano de 2018 e muitos se questionam se eles ainda representam um bom investimento. Pelos dados da B3 (antiga BM&FBovespa), os 405 fundos de base imobiliária negociados em bolsa alcançaram um total de R$ 90,4 bilhões.

Atualmente, mais de 205 mil investidores aplicam nessa modalidade. Esse número é 76% maior quando comparado com o ano de 2017. Com um volume médio diário de R$ 46 milhões, a liquidez aumentou bastante.

Isso é decorrente da baixa histórica da Selic e do fato dela ter permanecido em 6,50% ao ano.

Quem se movimentou no início do ciclo não se arrepende:

De acordo com a Economática, o retorno sobre os aluguéis (dividend yield) foi superior ao retorno sobre os dividendos pagos pelas ações. Até outubro de 2018, os fundos imobiliários distribuíram 7,13% (líquidos) em proventos enquanto que as ações foram responsáveis por 1,8% em dividendos.

Ainda assim, não se pode deixar de lado as outras vantagens do setor:

  • Ao contrário do financiamento, a compra de cotas não implica no pagamento de juros (“aluguel do dinheiro”) e seguros;
  • Ao contrário do consórcio, não há cobrança de altas taxas de administração (até 20%), fundo de reserva e seguros;Ao contrário da posse direta de imóveis, não é necessário arcar com as taxas do corretor, do ITBI e do registro dos imóveis;
  • Ao contrário de uma carteira de propriedades, a renda dos fundos imobiliários é isenta de imposto e paga diretamente na conta do titular das cotas.

Seus únicos custos são:

  • Taxa de administração do fundo (1%, em média);
  • Taxas para executar a ordem (emolumentos e corretagem);
  • Taxa de custódia (que é a mesma caso o investidor tenha outros ativos na carteira).

E hoje em dia alguns desses custos já foram isentadas em algumas corretoras independentes.

Quais as perspectivas para o longo prazo

Quais as perspectivas para longo prazo

A compra de cotas é uma forma de se montar uma carteira de imóveis diversificada, sem a necessidade prévia de acumular uma pequena fortuna ou ainda arcar com os custos de uma holding imobiliária.

Diferentemente do que ocorria com os primeiros fundos imobiliários, lançados em 2011, 64% dos fundos atuais são de gestão ativa. Isso quer dizer que os imóveis da carteira são negociados quando surge uma boa oportunidade.

Especialistas estimam que o setor imobiliário crescerá acima do PIB, cenário onde os preços subirão acima da inflação.

Com a redução da vacância, os aluguéis também tendem a se recuperar.

Esse movimento já é percebido nos escritórios de alto padrão em São Paulo; os mais visados pelos grandes investidores.

As perspectivas são bastante favoráveis pelo menos até a metade do ano, tempo em que se acredita que a reforma da Previdência estará em andamento.

Se não houver volatilidade até lá, esse seria o momento ideal para qualquer investidor compor uma carteira imobiliária, sem as amarras da posse direta de um imóvel, da seguinte forma:

  1. Informação: acompanhando os relatórios elaborados pelas corretoras. Sendo um setor importante, é rico em dados para fundamentar uma boa decisão;
  2. Ação: tal como pagaria mensalmente por um financiamento ou consórcio, uma pessoa pode se programar para comprar cotas de fundos todos os meses, sem os custos das outras opções;
  3. Reaplicação da renda: o que fará a grande diferença no longo prazo e que nenhuma outra alternativa oferece. Reaplicando a renda que é distribuída todos os meses, o dinheiro passa a trabalhar sozinho.

Usando essa estratégia, qualquer um pode ter uma carteira diversificada, gastando muito menos do que imagina.

O universo de investidores de fundos imobiliários pode chegar a 1 milhão em um período de 5 anos. O motivo é a Resolução 4.661 (CMN) que determina que os fundos de pensão só poderão investir em imóveis por meio de títulos ou fundos.

O esperado rearranjo nas carteiras imobiliárias atuais desses players vai atrair outros investidores de peso como os estrangeiros e os fundos de fundos, além dos Family Offices.

Para quem ainda não se decidiu, vale lembrar que as cotas de fundos imobiliários podem funcionar como um mecanismo de previdência. Ao final do prazo, o investidor poderá:

  • Vender as cotas e dar liquidez à valorização acumulada no período, pagando 20% sobre o ganho de capital ou;
  • Manter as cotas e contar com uma renda isenta para o resto da vida.

Como aplicação financeira, as cotas do fundo permanecem na pessoa física, sem a necessidade de outras estruturas jurídicas.

Conclusão

Investir bem é, antes de mais nada, saber as respostas para algumas perguntas importantes na vida de qualquer investidor.

O imóvel é, certamente, uma das alternativas. O problema está no seu alto valor, o que limita as opções de quem não pode compra-lo à vista. Os meios mais comuns são o financiamento e o consórcio.

Ambos embutem uma série de custos e tornam o processo muito mais difícil, dado que o investidor comum não tem o hábito de se programar e possui pouco conhecimento sobre o mercado financeiro.

Mesmo quando finalmente consegue acesso ao bem, ele se encontra diante de um ativo de gestão complexa e com limitações.

Os fundos imobiliários, apesar da recente valorização, ainda são um excelente meio de se formar uma carteira de base imobiliária para o longo prazo.

A expectativa de crescimento acima do PIB, juntamente com restrições impostas à posse direta de imóveis por fundos de pensão, trazem fôlego extra para os próximos anos, desde que o país encaminhe a reforma da Previdência.

“A mudança é a lei da vida. Aqueles que apenas olham para o passado ou para o presente irão com certeza perder o futuro.”
John Kennedy

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Sobre o autor

  • Nohad Harati
  • Possui MBA em Finanças e LLM em Direito do Mercado Financeiro (ambos pelo Insper/SP). É gestora de uma carteira proprietária, além de ser responsável por um Family Office.

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