Fundos Imobiliários

Como você faz para selecionar os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) para sua carteira? Utiliza alguns critérios técnicos ou acaba escolhendo os "fundos da moda"?

É bem comum encontrar investidores que não sabem quais os fatores de análise são mais relevantes para a montagem de uma boa carteira de fundos imobiliários. E, neste caso, aumenta-se consideravelmente a chance de uma seleção incorreta para os objetivos.

Pensando em ajudá-lo nessa missão que, de fato, não é fácil (até mesmo considerando a enorme variedade de FIIs que temos atualmente no Mercado Financeiro), vamos listar alguns dos principais erros que os investidores costumam cometer na montagem de uma carteira.

Quais são os maiores erros que você não pode cometer ao selecionar FIIs para uma carteira de investimentos?

A seguir, conforme prometido, vamos enumerar alguns erros clássicos, mas perigosos, na escolha de fundos imobiliários. Caso você identifique que cometa algum deles, não há motivo para desespero: apenas tome cuidado para não voltar a repeti-los em momento posterior.

Além disso, vale mencionar que não há, feliz ou infelizmente, uma fórmula mágica para escolher os melhores fundos imobiliários do mercado. Você precisa avaliar o seu perfil de investidor e os seus objetivos estratégicos, alinhando os ativos a eles — e não o contrário.

Erro #1 • Olhar apenas para os rendimentos

O primeiro erro que vemos com frequência nos investidores de fundos imobiliários é olhar apenas para rentabilidade oferecida pelo FII. Ou seja, estamos falando de escolher uma plataforma, listar o Dividend Yield (DY) do maior para o menor e comprar aqueles que aparecem no topo da lista.

Jamais, em hipótese alguma, faça isso na seleção dos seus FIIs. Não que a rentabilidade dos dividendos não seja relevante. Quanto maior, claro, melhor. O problema é que o número isolado nos diz muito pouco sobre o trabalho da gestão daquele fundo e, portanto, você pode estar entrando em uma furada.

Para começar, existem situações não recorrentes no universo dos fundos imobiliários. Você pode, por exemplo, ter um FII que realize a venda de um imóvel para outro, gerando uma receita extraordinária que, ao ser compartilhada com os cotistas, elevaria consideravelmente o nível dos rendimentos.

No entanto, justamente por ser uma receita não recorrente, ela não irá se manter no longo prazo. Ou seja, você acabaria comprando um fundo pela sua rentabilidade, mas ela sequer pode ser considerada como um dado concreto para a aquisição. Portanto, é fundamental entender a forma pela qual os lucros foram obtidos.

Além disso, como sempre repetimos aqui nos nosso conteúdos, rentabilidade e risco caminham juntos. Isso significa que, olhar apenas para os rendimentos de um fundo imobiliário pode fazer com que você ignore os riscos inerentes à sua operação. E se o FII analisado está pagando muito bem, certamente é porque o risco de investir nele é bem alto.

Isso vale, aliás, para qualquer indicador: avalie o contexto — e não apenas o número isolado.

Erro #2 • Não avaliar os ativos que compõem o fundo imobiliário

Juntamente com o primeiro erro, podemos adicionar também o fato de que muitos investidores deixam de analisar os ativos que compõem o seu fundo imobiliário. São eles, afinal, que permitem ao gestor obter receitas que, posteriormente, são compartilhadas aos cotistas.

Neste sentido, é mais do que fundamental que você compreenda quais são os imóveis dos seus FIIs e, principalmente, qual a qualidade deles. Vale lembrar que um imóvel ruim pode estar locado para uma boa empresa, mas ela pode não renovar o seu contrato em algum momento. E, neste caso, a reposição do locatário torna-se um grande desafio.

Podemos, inclusive, dar um ótimo exemplo juntando esses dois erros clássicos com o XPCM11. Por muito tempo, esse fundo liderou as listas de rentabilidade. Isso porque se trata de um monoativo (apenas um imóvel) locado para uma grande empresa (a Petrobrás). No entanto, a companhia anunciou, em meados de 2019, a sua desocupação.

O que você precisa entender é que, no caso do XPCM11, a sua ótima rentabilidade vinha acompanhada de um alto risco: um imóvel muito específico, de difícil reposição e com um único locatário. A saída, enquanto não houver um novo inquilino, representa que o FII ficará sem qualquer receita. E o investidor precisa estar ciente disso.

Erro #3 • Não ler os relatórios gerenciais

Os fundos imobiliários divulgam, mensalmente, seus relatórios gerenciais. Esses são pequenos documentos contendo diversas informações sobre o mês, como:

Somente por essa lista, já dá para entender que o relatório gerencial contém a enorme maioria das informações que você precisa saber para acompanhar de perto o seu fundo imobiliário. Em especial essas relações com os inquilinos, eventuais problemas de pagamento e como a gestão está atuando para reposição de vacância.

Ou seja, é inconcebível que você confie o seu dinheiro a um fundo imobiliário e simplesmente deixe de acompanhar tudo que acontece com os FIIs nos quais você investe. Os relatórios gerenciais são, portanto, instrumentos obrigatórios nesse sentido. Eles resumem, em poucas páginas, quase tudo que devemos acompanhar para manter (ou não) nosso investimento.

Erro #4 • Não diversificar setores

O investimento em imóveis é, tradicionalmente, uma das formas preferidas dos brasileiros para buscar a valorização patrimonial. Desde que os FIIs existem, contudo, essa é uma maneira muito melhor de reduzir o risco. Para esse objetivo, no entanto, é importante diversificar.

Os fundos imobiliários permitem que você esteja exposto a diferentes setores com muita facilidade. Isso porque, na maioria dos casos, eles possuem uma especialidade muito bem definida. Você tem, por exemplo, as seguintes categorias de FIIs:

Veja, portanto, que são setores bem distintos e com relações diferentes aos ciclos econômicos. Sendo assim, investir todo seu dinheiro apenas em uma categoria de fundo imobiliário acaba sendo um desperdício na medida em que você pode, com ampla facilidade, diversificar os riscos apenas equilibrando a sua carteira entre os setores.

E engana-se quem pensa que é necessário muito dinheiro para esse objetivo. Mesmo que ainda esteja começando, é possível aportar nos fundos de fundos (FOFs) que nada mais são do que FIIs que investem em outros fundos imobiliários. Ou seja, uma forma de diversificar por si só.

Erro #5 • Usar fundos imobiliários como reserva de emergência

Há uma grande defesa dos fundos imobiliários como intermediários entre a renda fixa e a renda variável. O conceito não é de todo errado já que os FIIs são, por essência, ativos que geram fluxo de caixa, assim como a renda fixa. No entanto, há um ponto fundamental que não pode ser ignorado: eles pertencem à renda variável e, portanto, o valor das cotas oscila diariamente.

Isso significa que não há, de forma alguma, uma relação objetiva com a segurança em fundos imobiliários. A qualquer momento, você pode ver o seu patrimônio valorizar ou desvalorizar rapidamente. Tudo vai depender dos movimentos dos investidores no Mercado Secundário.

Desta forma, jamais cometa o erro de colocar a sua reserva de emergência nesta classe de ativo. O valor que você guarda para garantir suas despesas deve estar em um investimento seguro e de fácil liquidez, como é o caso do Tesouro Selic, ativo que acompanha a taxa de juros do Brasil e é oferecido pelo Tesouro Nacional, isto é, um título público.

Se você deixa um dinheiro que é importante em fundos imobiliários, corre um alto risco de ver esse capital oscilando com alta força. Ainda que a volatilidade dos FIIs seja menor do que as ações, ainda assim ela existe. E a sua reserva de emergência não deve ser utilizada com foco em rentabilidade, mas sim em segurança. Tenha paciência para alocar o seu dinheiro de maneira correta.

Não cometa mais esses erros ao investir em FIIs

Esses são os cinco erros mais comuns cometidos por investidores iniciantes que passam a comprar cotas de fundos imobiliários. Deixe-os anotados perto de você e evite ao máximo repetir esses passos, pois a longo prazo são comportamentos que colocam o seu patrimônio em risco e, ao mesmo tempo, o afastarão dos seus objetivos como investidor.

Por fim, caso queira se especializar em fundos imobiliários e ter domínio dos fatores a analisar no universo dos FIIs, nós temos um curso especializado nesta classe de ativos: Dominando os Fundos Imobiliários. Aproveite para conhecer e explorar imóveis de uma maneira muito mais atrativa e rentável do que comprando-os fisicamente.

Imagem do autor

Formado em Administração pela PUC-SP. Trabalhou em empresas do segmento financeiro (Itaú BBA) e varejo (BRMALLS) até 2016, quando iniciou a jornada de produção de conteúdo para a internet com foco em finanças.

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