Vale a pena entrar em fundo imobiliário com Selic até 8%; entenda por que

O segmento de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) não têm por que se preocupar com o atual ciclo de alta da taxa básica de juros, a Selic. E tampouco quem já está com o dinheiro ancorado em um fundo imobiliário, acreditam especialistas.

Quem está fora e pretende migrar para essa modalidade de investimento pode encontrar boas oportunidades para comprar cotas com desconto.

Em geral, juros altos não combinam com fundos imobiliários. Mas desta vez as variáveis apontam para um cenário diferente. A condição necessária para que essa estratégia calcada no otimismo dos especialistas seja bem-sucedida é que nessa trajetória de alta a Selic não avance além de 8% ao ano. E tampouco encoste em dois dígitos, perto de 10% ao ano.

Dados do último boletim Focus indicam que analistas e economistas do mercado financeiro consultados pelo Banco Central estimam uma Selic de 7% ao ano no fim de 2021, taxa que seria mantida ao longo de 2022. Alguns analistas, em prognóstico independente, avançam até 7,50%. Projeções que reforçam a visão positiva do mercado sobre os FIIs.

Renan Manda, analista de Real Estate e FIIs da XP, afirma que continua otimista com o produto. Ele diz que um ritmo de ajuste mais forte poderá levar a Selic para 7,50%, mas ainda assim seria uma taxa historicamente baixa para os padrões da economia brasileira.

O gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo, Giuliano Bandoni, lembra que o País sempre conviveu com juros altos e sair de uma taxa negativa de 2% para o patamar de 6,50% a 7,50% ainda mantém a Selic em nível baixo.

Selic até 7%, fundo imobiliário é atraente

“Se a Selic se estabilizar em 7%, o ambiente continuará bastante favorável aos FIIs, como esteve em 2019, quando a Selic esteve próxima desse patamar e o mercado mostrou bastante força”, analisa Manda. “Só passa a haver preocupação se a Selic ameaçar ultrapassar dois dígitos, quer dizer, os 10%.

Abaixo desse patamar, pelo cálculo de especialistas, o fundo imobiliário mantém competitividade com a renda fixa. Os FIIs pagam dividendo médio de 6% a 7% ao ano, mas esse rendimento é isento de imposto de renda para o cotista.

O ganho da renda fixa é tributado por alíquotas de imposto que variam de 22,50% a 15,00%, dependendo do prazo de aplicação, desconto que diminui o valor da rentabilidade líquida.

“A isenção de imposto é o grande apelo dos fundos imobiliários sobre a renda fixa”, destaca Fernando Felipe, especialista de fundo imobiliário da Veedha Investimentos, que vê dupla vantagem no produto: renda com proventos e valorização da cota, que redunda em ganho de capital, via valorização do imóvel, em geral atrelada ao IPCA.

“A soma de dividendos com ganho de capital gera rendimento maior que o da renda fixa", complementa.

O mercado de fundos imobiliários é dividido basicamente em dois segmentos: os chamados de fundos de tijolo – os mais conhecidos são os de galpão e lajes corporativas – e os de papel, com carteira de títulos originados em contratos de financiamento imobiliário.

Na comparação entre um e outro tipo, à luz do cenário de elevação da Selic, os fundos imobiliários de papel se beneficiam da perspectiva de  juros altos, segundo especialistas. “Os fundos de CRIs, indexados à inflação e aos juros devem ser beneficiados”, avalia Angelo Ferrareto, head de research e gestor de fundos da Integral Brei. O CRI (Certificado de Recebível Imobiliário) é emitido por companhias securitizadoras com lastro em contratos de financiamento imobiliário.

“A Selic está em alta, mas negativa com a inflação perto de 7%, o que torna desestimulante a renda fixa, porque a taxa real está negativa ou perto de zero”, avalia.

“Alguns fundos com parte da carteira de recebíveis atreladas ao CDI oferecem certa proteção contra a inflação”, explica Manda, analista de fundos imobiliários da XP. “Uma exposição ao CDI que reforça a atratividade desses fundos, no momento.”

Fundos de CRI seguem a inflação

Os fundos de CRI remuneram com inflação pelo IPCA ou IGP-M mais juro médio em torno de 5% a 6% ao ano. O rendimento, sob forma de dividendos, é distribuído a cada mês aos cotistas. Se o fundo rende IPCA mais 6% ao ano, esse é o rendimento que o investidor recebe todo mês. O valor aplicado é pago no momento do resgate.

Um ponto a que o investidor em fundo de CRI deve estar atento, de acordo com Ferrareto, é à trajetória da inflação, para não correr o risco de crédito.

“A inflação não pode explodir, porque aumenta o risco de inadimplência, de calote”, alerta. Felipe Paletta, analista da Monett, vê potencial risco de crédito em alguns papeis que financiam determinadas atividades e remuneram com IPCA mais 10%, ou até mais, ao ano.

O gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo, Giuliano Bandoni, diz que a melhor comparação para os FIIs, em temos de atratividade, é com ativo indexado à inflação, como a NTN-B com vencimento longo. Como, por exemplo, a NTN-B com vencimento em 2035, a de maior liquidez.

“Comparando um título que rende 8% ao ano líquido, como nos fundos imobiliários, com um título indexado ao CDI de 8% ao ano, na renda fixa, os fundos imobiliários continuam muito mais interessantes. Principalmente porque, com a recente volatilidade, as cotas estão descontadas, mais baratas, uma oportunidade para compra.”

O analista da Monet, afirma que as taxas de juro de curto prazo não são a principal preocupação. “A Selic pode ultrapassar 7% em 2021, sem necessariamente ser negativa para os fundos imobiliários”. Ele também vê boas chances nesses fundos, porque a alta da Selic pressionou os fundos e desvalorizou as cotas, “algumas estão sendo negociadas com valor baixo, bastante atraentes.”

Imposto é desafio superado ou ameaça?

A proposta sobre a tributação de dividendos pagos pelos fundos imobiliários, contida no projeto original de reforma tributária e derrubada pelo relator da comissão, é vista como algo superado pelos analistas. Uma ideia descabida, de desestímulo ao mercado imobiliário, grande gerador de impostos em volume até superior ao previsto na tributação, na avaliação de especialistas do setor.

Senão por outros motivos, também porque 75% do estoque dos recursos dos fundos são de investidores pessoa física, dos quais 50% são pequenos investidores, com menos de R$ 10 mil, apontam especialistas. “O impacto fiscal é muito baixo, para desestimular toda a cadeia, se adotasse a tributação iria deixar de arrecadar muito imposto”, comenta Ferrareto.