Expectativas para o mercado imobiliário em 2024

Quais são as expectativas para o mercado imobiliário neste ano de 2024? Depois de um grande crescimento entre 2019 e 2020, especialmente entre investidores de fundos imobiliários, quando o IFIX (principal índice da categoria) atingiu sua máxima, o segmento vem lidando com algumas adversidades desde então.

Muito disso passa, é claro, pela explosão de uma pandemia que afetou o mundo todo. Muito além do isolamento social que aconteceu ainda em 2020, houve uma série de mudanças de hábitos — com destaque para a inclusão do home office dentro das empresas e o aumento das taxas de juros.

Tudo isso contribui, de forma negativa, para a recuperação do setor. O investidor de fundos imobiliários que comprou cotas em janeiro de 2020 precisou esperar até o final de 2023 para ver os seus ativos retomando os preços daquele momento. E isso você pode ver diretamente no gráfico abaixo, retirado da nossa ferramenta de comparação de ativos.

Diante deste cenário de curto prazo, o investidor de ativos imobiliários tem uma certa curiosidade sobre o panorama do setor para 2024. Afinal, será que teremos um ano positivo para os imóveis? Ou é preciso estar atento aos fatores de risco? É o que vamos analisar no artigo de hoje.

Quais são as expectativas para o mercado imobiliário em 2024?

O ano de 2023 foi positivo para os ativos imobiliários. No mercado financeiro, por exemplo, o IFIX terminou com um crescimento de quase 16% em relação ao preço do início de janeiro. Conforme já relatamos, essa foi uma recuperação importante para os adeptos dessa classe de ativos, que vinham sofrendo nos anos anteriores com a desvalorização do segmento.

Apesar disso, podemos dizer que a expectativa para 2024 é ainda mais atrativa. Isso porque temos uma série de fatores que, em conjunto, fazem com que o futuro seja bastante promissor para quem gosta de investir em imóveis — seja para a compra dos ativos em si, seja via fundos imobiliários.

Vamos entender um pouco mais sobre as perspectivas do setor a partir de agora.

Juros em queda

Boa parte do bom resultado do IFIX em 2023 deve-se ao início de um importante ciclo de queda das taxas de juros do país. A Taxa Selic, principal referência do país sobre o tema, começou o ano passado na casa de 13,75% ao ano e, a partir do segundo semestre, iniciou o seu ciclo de quedas, fechando em 11,75% ao ano — isto é, uma redução de dois pontos percentuais.

O principal ponto positivo pensando nas perspectivas do setor imobiliário é que, ao menos em teoria, a Taxa Selic deve seguir com o seu ciclo de cortes durante este ano. Ademais, há espaço para novas reduções na medida em que 11,75% ao ano ainda é uma taxa de juros elevada e a inflação está mais controlada.

Vale lembrar que há uma enorme correlação entre as taxas de juros praticadas e o mercado imobiliário. Os ativos deste segmento, afinal, possuem um alto ticket médio e, portanto, muitas vezes é necessário financiá-lo. Consequentemente, quanto maiores as taxas de juros, mais difícil é assumir esse tipo de dívida.

Desta forma, quando há uma redução nas taxas de juros praticadas, a economia fica mais aquecida e as pessoas se sentem mais abertas a esse tipo de operação. A menos que surja algum grande evento inesperado, devemos seguir com o movimento de baixa nos juros, algo que beneficia o setor imobiliário.

Perspectiva de crescimento para a renda variável

Isso vale ainda mais para os investidores do mercado financeiro. Ativos de renda variável possuem também uma alta correlação com as taxas de juros. Enquanto a renda fixa oferece dois dígitos percentuais ao ano, torna-se pouco atrativo assumir riscos. O contrário também é verdadeiro: uma redução da Taxa Selic torna a renda variável mais interessante aos olhos do investidor.

Falando especificamente dos fundos imobiliários, eles são constantemente colocados em paralelo com a NTN-B, que é o título de renda fixa do governo atrelado à inflação. É uma prática comum exigir um prêmio acima desse título para investir em fundos imobiliários.

A queda das taxas de juros e uma redução da inflação retiram um pouco a atratividade da NTN-B e podem fazer com que surja um fluxo de compra na bolsa de valores, algo que tende a valorizar as cotas de fundos imobiliários no médio prazo. Podemos ver, inclusive, uma nova máxima do IFIX em 2024.

Incentivos do governo ao setor imobiliário

Uma das promessas de campanha do presidente Lula foi revisar o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida. E ela foi cumprida ainda em 2023, com a revisão de valores para que uma família esteja elegível para utilizar o incentivo na compra do seu imóvel.

Em áreas urbanas, por exemplo, o novo limite será de R$8.000 de renda familiar para poder participar do programa, respeitando a divisão de três faixas de acordo com os ganhos mensais.

Se por um lado sabemos das importantes discussões acerca do ambiente fiscal do Brasil com os gastos do nosso governo, a medida é positiva e tende a beneficiar o setor imobiliário, em especial empresas que atuam com imóveis de baixa renda — é o caso da MRV, por exemplo.

Boas perspectivas aumentam o volume

Por fim, todo esse cenário positivo para o setor imobiliário tende a trazer uma maior participação dos players envolvidos no mercado. É esperado um aumento de lançamentos por parte das construtoras, visando justamente os seus imóveis disponíveis para compra neste período de baixa das taxas de juros.

Há também uma maior chance de estabilização dos valores contratuais, algo muito importante em termos de índices de locação. Com taxas de juros altas, pessoas e empresas tendem a cortar custos e pedir descontos, algo que afeta a remuneração de imóveis que recebem aluguel.

Fundos imobiliários: vale a pena investir?

Em suma, portanto, a perspectiva é muito positiva para os investidores de imóveis neste ano de 2024. A junção dos fatores que vimos ao longo do texto, em especial se a queda de juros for mantida, tendem a beneficiar muito o segmento nestes próximos meses.

É claro que comprar imóveis não é uma tarefa simples e requer um bom poder aquisitivo, em especial pelo alto custo. Além disso, até que surja um locatário, os custos do imóvel seguem com o proprietário. No entanto, você não precisa seguir esse caminho para se beneficiar desse ambiente favorável ao segmento.

A alternativa é investir via fundos imobiliários, sendo que a maioria deles negocia com cotas próximas a R$100 na bolsa de valores, tornando-se muito mais acessível ao pequeno investidor. Caso seja uma novidade para você, aproveite para acessar um pequeno guia sobre o que são os fundos imobiliários.

Para 2024, a expectativa é de uma performance superior aos fundos de tijolos, que se beneficiam desse cenário de economia aquecida, em relação aos fundos de recebíveis, que possuem os seus papéis atrelados a juros. No entanto, não deixe de manter a sua carteira diversificada, pois a economia é cíclica e, em algum momento, esse cenário irá se inverter novamente, ok?